Киeвскиe кoмпaнии пeрeeзжaют в oфисы с тeррaсaми и бaрбeкю

В Киeвe всe мeньшe пустующиx офисов. За последний год их вакантность снизилась на 6,3%, так что сейчас свободно лишь 20,9% качественных площадей, сообщили в JLL

Но такое «оздоровление рынка» поясняется, прежде всего, небольшим объемом нового предложения. «За второй квартал 2016 г. в Киеве не было введено в эксплуатацию ни одного качественного бизнес-центра, а в целом за полугодие на рынок вышел только один объект площадью 7,1 тыс. кв. м, что в 3,5 раза меньше результата аналогичного периода 2015г», — рассказала UBR.ua руководитель отдела офисных площадей компании JLL (Украина) Александра Глобина. 

Доля свободных площадей по субрынкам Киева

Источник: JLL

Сейчас в столице около 1,7 млн. кв. м. качественных офисных площадей. До конца года заявлен ввод трех бизнес-центров совокупной площадью 27,6 тыс. кв. м. В целом за год объем предложения на офисном рынке может увеличиться на 34,7 тыс. кв. м, что станет самым низким показателем с 2007 года.

Поэтому, считает Александра Глобина, уровень вакантности будет продолжаться снижаться, и до конца года уменьшится еще на 1-1,5%.

Кто на новенького?

Все уже введенные и запланированные к вводу новые площади располагаются на правом берегу столицы, позиционируются в классе В и являются частями уже существующих объектов.

III очередь БЦ «Ирва» (7100 м2) на ул. Радищева, 10/14 и III очередь бизнес-парка «Лагода» (ул. Полевая, 21, 9 тыс.кв.м) уже сданы в эксплуатацию.

«У нас сданы два этажа из трех, арендаторы ведут ремонтные работы. На первом этаже будет несколько фотостудий, на втором SMART business. Арендные каникулы у нас два месяца, ставка с эксплуатационными расходами — 270 грн./месяц», — рассказала UBR.ua менеджер БЦ «Лагода» Ярослава Полешко.

А помещения в БЦ «Ирва» в сентябре займет Luxoft, сообщил учредитель allbc.info Валентин Ленченко.

IV очередь Protasiv Business Park (ул. Н. Гринченко, 2/1, 14 тыс. кв. м) будет сдана в эксплуатацию в октябре-ноябре этого года. Как рассказала UBR.ua директор управляющей компании «ДМВ ГРУП» Наталья Хирская, 90% площадей уже сданы.

«В основном арендаторы — IT-компании, какие именно называть пока не будем», — сказала она.

Третью очередь БЦ на ул. Лейпцигская, 15 (4,6 тыс. кв. м) планируют ввести в строй в сентябре. «Активно сдаем площади, ставки — $15/кв.м», — сообщил Ленченко.

Как рассказала Марьяна Супчан, во втором квартале этого года наблюдалась наиболее высокая активность арендаторов, желающих заполучить помещения класса В. Объем чистого поглощения (увеличение количества сданных в аренду площадей) составил 37,4 тыс. кв. м, что вдвое больше, чем за аналогичный период прошлого года.

В целом за первое полугодие 2016 г. объем чистого поглощения составил около 55 тыс. кв. м, что на 75% превышает результат аналогичного периода предыдущего года и сопоставимо с докризисными показателями 2011-2012 годов.

«Рост поглощения в первой половине 2016 года был обусловлен восстановлением спроса на помещения класса А. Многие арендаторы, в частности, компании сегментов IT и производства, воспользовались низкими арендными ставками и стабильностью национальной валюты для улучшения своих офисных условий», — отметила Супчан

Структура спроса по типу арендатора во втором квартале 2016 года

Источник: JLL

Максимальная базовая арендная ставка за прошедший квартал не изменилась и осталась на уровне $340 за кв. м в год ($28 за кв. м в мес.). «Но надо отметить, что заявленные ставки существенно отличаются от тех, что фиксируются в договорах. К примеру, декларируется $35/месяц, а подписывается $20. Причина — арендаторы, которые уже сидят в бизнес-центре несколько лет, платят по докризисным ставкам. Новые же стремятся договориться о более низких расценках и зафиксировать их на три-пять лет», — пояснил Ленченко.

Но ожидания, что офисный рынок перейдет на гривневые ставки, так и не оправдались. Большинство арендаторов все же соглашаются на привязку к доллару.

«Но появился обязательный пункт о коридоре, обычно в 10%. Если колебания валюты выходит за эти 10% в любую сторону — ставки пересматриваются», — говорит Ленченко.

IT –шники задают моду

Стоит отметить, что IT компании являются самыми лакомыми клиентами для владельцев офисных помещений. Более того — они задают моду на этом рынке. И именно их требования зачастую становятся трендовыми.

Скажем, несколько лет назад «по заказу» компьютерщиков, несколько девелоперов открыли велопарковки возле бизнес-центров. Позже они стали почти обязательным элементом современного офисного центра.

Как рассказывают эксперты, сейчас в зависимости от количества сотрудников IT-компании интересуются помещениями от 50 до 200 кв. м. (для стартапов) и до 20 тыс. кв. м. для международных компаний. В среднем на одного сотрудника предусмотрено 3-8 кв. м. полезной площади, сообщили в DTZ.

«Аренду помещения потенциально рассматривают несколько IT компаний. Диапазон поиска составляет от 150 до 3 000 кв. м. в зависимости от размера компании и поставленных задач — это может быть аренда дополнительной площади либо консолидация нескольких офисов компании», — прокомментировал директор департамента агентских и консультационных услуг в сфере офисной недвижимости компании DTZ Украина Левон Папоян.

Основными требованиями IT компаний к офису являются удобное месторасположение, близость к метро (в случае удаленности от метро, наличие развозки/shuttle-bus обязательно), качественная система кондиционирования и вентиляции, а также достаточное и бесперебойное энергоснабжение. Другими важными критериями при выборе офиса являются эффективность офисного пространства, круглосуточный доступ к помещению и наличие большого количества выделенных паркомест.

Стилевые предпочтения — loft и high tech, при отделке используются такие материалы как камень, металл, стекло и пластик. Рабочее пространство обычно выполняется в формате open space со стеклянными перегородками. Большое внимание уделяют возможности сменить обстановку, не особо удаляясь от офиса, к примеру, обустраивают просторные зоны отдыха с барбекю или баром — в пределах арендуемого офиса на террасах или на прилегающем к зданию офисного центра земельном участке.

«Кстати, о террасе или хотя бы открытом балконе спрашивают практически все потенциальные арендаторы.