Рынку нeдвижимoсти грoзит «тюльпaннaя лиxoрaдкa»: oбвaлятся ли цeны нa жильe в Киeвe

Срeдняя стoимoсть квaдрaтнoгo мeтрa в киeвскиx многоэтажных новостройках к июлю превысила $1100, поднявшись с начала года на 9% (данные сервиса ЛУН.ua). Для объектов премиум-класса цена кв.м. достигает $3000 – однако отдельные застройщики прогнозируют, что в 2022 году этот показатель станет обычным уже для всего рынка недвижимости.

Несмотря на объективные причины удорожания – рост спроса и цен на сырье и стройматериалы – часть экспертов считает, что рынок недвижимости движется к повторению кризиса 2008 года, когда длительное увеличение стоимости жилья закончилось для мировой экономики обвалом экономических «пузырей», резким падением уровня цен и закрытием компаний.

Цены на аренду жилья в Киеве бьют рекорды: сколько стоит снять квартиру

На сколько подорожает недвижимость

Как ранее UBR.ua исполнительный директор компании Enso Рамиль Мехтиев, цены на первичном рынке в возводимых домах будут и дальше расти в течение 2021 года. Эту оценку он сделал на основании продолжающегося удорожания строительных материалов, в том числе арматуры и цемента.

Пока неизвестно, достигнет ли рынок ценового предела в 2021 году, или рост перейдет на 2022 год. Но Мехтиев считает высокой вероятность последнего из-за динамики, которая наблюдалась в предыдущих двух кварталах. К середине 2022 года, считает Мехтиев, $3000/кв. м. станет «нормальным» показателем для всего рынка недвижимости.

По мнению президента Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины (АСНУ) Юрия Питы, пока что такие прогнозы преждевременны – сейчас можно говорить лишь о том, что к концу 2021 года цена нового жилья вырастет на 20-25%.

К удорожанию жилья, говорит Юрий Пита, среди прочего привело не только подорожание стройматериалов и строймонтажных работ. Также, напоминает эксперт, рынок столкнулся с инфляцией и непрогнозируемостью экономики, ростом стоимости энергоресурсов. Кроме того, в 2021 году проявился «постковидный синдром» – «сейчас рынок «добирает» то, что не удалось в 2020 году», отмечает Пита. Он также замечает, что в 2020 году произошло двукратное сокращение объемов строительства.

В дальнейшем к росту стоимости жилья также может привести новая налоговая нагрузка, связанная с законопроектом № и установлением 20% НДС на операции с квартирами. Однако даже с ее учетом о росте цен на жилье в более чем 20-25% пока говорить преждевременно, считает Пита.

 «Сейчас нет достаточных аргументов, чтобы «пугать» людей жильем на первичке по $3 тыс. за метр. По нашим данным, как на первичном, так и на вторичном рынках такая цена уже есть, преимущественно в центральных районах столицы. Но это не массмаркет, это практически элитные, эксклюзивные проекты«, – комментирует Пита.

Арендодателям квартир на первых этажах прописали новые правила

В то же время он заметил, что главными причинами удорожания домов стал – и будет способствовать этому в дальнейшем – еще ряд факторов, связанных не с себестоимостью производства, а с сильно взлетевшим спросом.

В то же время схожие факторы существовали на рынке в предкризисный 2007 год.  

К удорожанию приводят ажиотажный спрос, спекуляции инвесторов и застройщиков

Отдельные эксперты, соглашаясь с возможностью более серьезного удорожания жилья, сомневаются, что у него, как и уже произошедшего роста цен, существуют лишь объективные причины.

Согласно такому мнению, нынешние тенденции обусловлены в первую очередь спекулятивными действиями участников рынка. Безосновательное подорожание квартир может привести к формированию экономических пузырей, которые в итоге лопнут и приведут к банкротству компаний, а кроме того, к откату цен как минимум до нынешних рубежей.

Такое мнение небеспочвенно, считает консультант по покупке недвижимости, юрист Иван Кудояр. Дело в том, что ряд причин, повлекших в 2008 году мировой кризис на рынке недвижимости, характерны для него и сегодня.

Кудояр указал, что спрос на жилье увеличился за счет прихода в Украину «иностранного спекулятивного капитала» – в частности, из Израиля, Польши, США.

«В Америке несложно взять $1 млн кредита под 3%. Их потом можно вложить в киевскую недвижимость, которая дорожает на 15-20% по мере строительства. А «оптовая» скупка квартир инвесторами толкает цены к дальнейшему росту – покупатели еще на этапе фундамента «выгребают» 20-30% самых лучших, видовых квартир, которую они перепродают чуть дороже уже на вторичном рынке«, – поясняет Кудояр.

Украинцы стали чаще брать ипотеку: назван средний размер кредитов

Из-за увеличения спроса некоторые из застройщиков даже «притормаживают» продажи строящегося жилья – «зачем его продавать сейчас, если через время цена будет выше», объяснил логику эксперт. 

Юрий Пита же отмечает, что рост спроса также обусловил отток средств с депозитов, произошедший по причине резкого снижения ставок по ним, как в гривне, так и в валюте.

«Граждане перенаправляют имеющиеся средства в более ликвидные рынки, коим практически безальтернативно является рынок жилья. Это хороший способ, как минимум, сохранить свои средства«, – поясняет Пита.

Кроме того, замечает президент АСНУ, подорожанию также способствовало постепенное развитие рынка ипотечных кредитов, которые «дают возможность все большему числу граждан стать собственниками жилья под достаточно низкие %».

О том, что к росту количества покупателей жилья привело развития ипотеки, говорит и Кудояр.

«Инвесторы забыли, что в 2008 году был кризис ипотечного кредитования, и считают, что сейчас лучше вместо аренды квартиры купить ее в кредит и выплачивать 15-20 лет. Это подстегнуло рост спрос на первичном рынке – тем более что банки кредитуют только новую недвижимость, которая введена в эксплуатацию не более 3 лет«, – отметил Кудояр.

Упрощают покупку жилья и программы рассрочки от застройщиков.

«Сейчас, пожалуй, пик лояльности застройщиков к покупателям. В более 25% строящихся объектов в Киеве уже предлагается рассрочка под 0% при первоначальном взносе от 10% (на период до 2 лет)», – указал Пита.

С другой стороны, к удорожанию жилья приводят и спекулятивные заявления самих застройщиков, говорит эксперт.

«Повышение цен очень часто связано с цепной реакцией — одна крупная компания говорит об увеличении цен в своем объекте, что влечет за собой пересмотр цен у других компаний, у которых есть равные по классу объекты«, – выразил мнение президент АСНУ.

Застройщики уйдут с рынка, а цена квартир взлетит: рынок готовится к налоговым новациям

В 2008-м квартиры раскупали еще до котлована. Ждет ли рынок повторение кризиса

Несмотря на вышеперечисленное, Пита считает, что возникновение «тюльпанной лихорадки» на рынке жилья вряд ли возможно («тюльпаномания» в Нидерландах первой половины XVII века считается одним из первых финансовых пузырей в истории – из-за огромного спроса, а также спекуляций торговцев на биржах, цены на цветок долго и сильно росли, а потом резко рухнули, что обанкротило многих вложившихся в садоводство голландцев).

Эксперт указывает, что те факторы, которые вызвали кризис 2008 года, сейчас либо отсутствуют, либо не достигают аналогичных масштабов.  

Так, несмотря на высокий спрос на жилье, в 2008 году он был выше предложения на 50-60%, в результате чего квартиры раскупались практически сразу – «на стадии забора, еще до котлована», отметил Пита.

Также в 2008 году, перечисляет глава АСНУ, ипотечное кредитование было более развито – ипотеку предоставляли 70% работающих в то время банков, при этом «на очень лояльных условиях».

Кроме того, прибыль застройщика на одном проекте достигала более 300%. Также общий уровень благосостояния граждан был в среднем на 50-100% выше, чем сейчас.

«В 2021 году спрос растет в среднем на 3% ежемесячно. Но при этом вряд ли в 2022 году случится кризис или какое-то подобие обвала. Жилье – всегда ликвидный товар. Но темпы роста будут соответствовать спросу. Пока речь не идет о какой-то сверхприбыли застройщиков. На данный момент она в среднем не превышает 30-40% с каждого проекта. По европейским меркам это очень большая цифра. Но в украинских реалиях такой процент является, что называется, «нормальным«, – выразил мнение президент АСНУ.

Квартиры подорожают на четверть до конца года: риелторы назвали причины

Со своей стороны, Иван Кудояр назвал возможным повторение кризиса 2008 года. Дело в том, что рост спроса на недвижимость порождает аналогичный рост строительных площадок. А они, считает юрист, в Украине не всегда соответствуют нормам и стандартам строительства.

«У нас низкая культура строительства и высокий уровень внутренней коррупции строительных компаний. Когда на рынок приходит очень много наличных денег, многие из них пропадают из бюджета стройки на взятки. А потом строительные пирамиды, вроде «Аркады» и «Укрбуда», как только на рынке появляются какие-то проблемы, дефицит финансирования, просто разваливаются«, – сказал Кудояр, добавив, что к росту цен на рынке также привел уход с него «Укрбуда» и «Аркады».