Кaк бeзoпaснo выбрaть квaртиру в нoвoстрoйкe: нeoбxoдимыe дoкумeнты и сoвeты юристoв

Кaкиe дoкумeнты спрaшивaть

Пoдxoд к изучeнию жилья будет разным в зависимости от того:

• интересует ли покупателя уже построенный дом;
• либо он собирается вложиться в жилой комплекс на ранних стадиях строительства.

Вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью (АПУН) Анатолий Топал отметил, что в случае приобретение квартиры в построенном доме необходимо обратить внимание на наличие прямых договоров с поставщиками энергоуслуг.

Оплата электроэнергии не по прямым договорам, а через управляющую компанию или объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД, укр. ОСББ), может свидетельствовать о подключении к сетям по временной схеме.

Если застройщик не выполнил технические условия – например, не построил предусмотренную ими подстанцию, – то дом может продолжать получать услуги по временной схеме. В лучшем случае жители будут оплачивать электричество по значительно более высокому тарифу для юрлиц, но также рискуют сталкиваться с постоянным отключением электричества.

В свою очередь президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины (АСНУ) Юрий Пита сказал, что для 100% уверенности в том, что все коммуникации подведены, покупателю необходимо проверить у застройщика Акт о готовности объекта к эксплуатации.

«Понятие «дом построен» практически ничего не значит, если не получен Акт о готовности объекта к эксплуатации и сертификат соответствия. Например, в Киеве есть масса примеров, когда готовый дом или ЖК более года в силу разных причин застройщики не могли ввести в эксплуатацию. Естественно, жить в таком доме нельзя и невозможно«, – говорит Пита.

Подорожание аренды земли в Киеве скажется и на стоимости квартир

Он объясняет, что акт о готовности объекта к эксплуатации априори подразумевает, что к дому подведены и подключены все коммуникации – водоснабжение, электричество и т.д. С наличием у застройщика акта введения в эксплуатацию, а также касательно других разрешительных документов, можно ознакомиться в Реестре строительной деятельности по .

Покупатель, который хочет снизить риски несвоевременной сдачи дома в эксплуатацию, должен рассмотреть возможность покупки дома, который уже имеет этот разрешительный документ, считает Пита.

С другой стороны, покупка квартиры в ЖК, имеющем акт ввода в эксплуатацию, практически гарантирует большие затраты – в среднем такая жилплощадь будет стоить на 30% дороже, чем в случае инвестирования на начальных стадиях строительства, говорит Пита.

Среди аспектов, на которые нужно обратить внимание при выборе жилья на старте строительства, президент АСНУ называет следующие:

1. Наличие у застройщика прав на земельный участок (аренда либо право собственности);
2. Целевое назначение земельного участка (то есть, что возможно построить на выделенной земле). Проверить площадь, форму собственности, целевое назначение участка и другие данные можно по публичной Украины;
3. Поинтересоваться, нет ли каких-либо судебных тяжб по этой земле либо по застройщику, а если есть, то на какой они стадии рассмотрения;
4. Нет ли «волнений» общественности по поводу будущего строительства, были ли проведены общественные слушания и каков их результат;
5. Наличие лицензии генподрядной организации;
6. Разрешение на начало ведения строительных работ.

Юрий Пита добавляет, что если застройщик не имеет разрешения на тот или иной вид строительства – например, на возведение многоэтажного дома на конкретном участке, то и останавливать свой выбор на данном ЖК не следует.

«Раньше каждый третий объект строился, когда не хватало полного перечня документов. Но если нет всего пакета документов – это нарушение закона. Покупателю в таком случае стоит поберечь деньги и нервы«, – указывает эксперт.

В Украине изменят механизм автоматической оценки земли

Если преимущество ЖК, не введенного в эксплуатацию, является относительно низкая цена, то недостатками – частое несоблюдение застройщиками своих обещаний. Сетовать после ввода в эксплуатацию дома на то, что застройщик не выполнил их, неблагодарная затея, говорит Пита.

«Очень часто детские садики становятся магазинами или салонами красоты. И обещанные сроки ввода объекта в эксплуатацию редко когда соблюдаются«, – отметил эксперт.

Анатолий Топал добавил, что следует обратить внимание также на технические условия к подведению коммуникаций. При этом стоит убедиться не только в их наличии, но при возможности проанализировать, насколько техусловия реально выполнить.     

«Например, вы приходите на стройку, а там в условиях подключения канализации значится проведение реконструкции части канализационного коллектора стоимостью в миллион долларов – понятно, что никто этого делать не будет. Я утрирую, но исходя из невыполнимым ТУ можно предугадать, будет ли застройщик опаздывать с подключением к коммуникациям или подводить их при помощи серых схем«, – говорит Топал.

Финансирование строительства

Ограничения также предусмотрены по высотности и плотности территории, на которой строится участок. В случае, если девелопер пренебрегает ими, возводя дом на 20 этажей при разрешенных 10-ти, то дом не будет введен в эксплуатацию, как произошло с известным «Домом-монстром» на Подоле в Киеве.

Проблема заключается в том, говорит Анатолий Топал, что генеральный план Киева, где эти ограничения указаны, не обновился после 2020 года – «поэтому до 2024 года рынок работает без генерального плана», ввиду чего проверить территориальные ограничения затруднительно.

Однако правовые риски, связанные с теми или иными разрешительными документами, уходят на второй план по сравнению с рисками финансирования объекта недвижимости, уверен глава АПУН Топал.

Справку на недвижимость можно получить в «Діє» в несколько кликов

Застройщик может финансировать объект за счет собственных средств, заемных, а также финансируя стройку за счет продажи квартир. Лучше всего, когда ЖК финансируется хотя бы частично за счет собственных средств. Как указывает Топал, вряд ли застройщик предоставит правдивую информацию об этом, однако косвенно проверить ее можно исходя из количества возводимых объектов.

«Если вы покупаете квартиру в первом, втором или третьем корпусе, а еще планируется построить 15-20, то за счет продаж квартир в последних застройщик практически точно построит первые. Но если это единственная стройка, а больше застройщику негде брать дополнительное финансирование, то это риск«, – пояснил Топал.

Где искать информацию и можно ли проверить застройщика самостоятельно

Как уже отмечалось, проверить информацию о наличии разрешительных документов можно через Реестр строительной деятельности, целевое назначение участка – по публичной кадастровой карте. Дополнительную информацию об объекте покупатель может найти в интернете, говорит Юрий Пита, – среди отзывов о будущем проекте на разнообразных форумах.

«Форумы – это лакмус для проверки, для среза общественных настроений по поводу той или иной компании. Стоит, конечно же, учесть, что в сети степень объективности комментаторов может быть достаточно условной, но есть плоскость аргументов и доводов, есть мнение разных людей«, – добавил президент АСНУ.

Благонадежность застройщика и всех принимающих участие в строительстве объекта компаний – заказчика, генподрядчика, компании-управителя жилищно-строительного кооператива, фонда финансирования строительства – можно проверить в или через один из частных сервисов, предоставляющих соответствующую услугу. Проверять нужно по коду юрлица (ЕГРПОУ).

Обращать внимание следует на юридический статус компаний (не является ли какая-либо из них банкротом), уставной капитал, судебные разбирательства, имеет ли КВЭД, соответствующий предоставляемым ею услугам (у застройщика должен быть КВЭД 41.20), есть ли у компаний налоговый долг.

Кроме того, перед выбором квартиры стоит учесть и репутацию застройщика: количество возведенных объектов, были ли ранее проблемы со строительством или общественностью.

Инвестиции в «бетонное золото»: новое жилье взлетит в цене уже в начале 2022-го

Отметить для себя необходимо и стоимость квадратного метра – если она значительно ниже рядом строящихся и сопоставимых по качеству объектов, то это должно вызвать подозрение, говорит Анатолий Топал.

Как заметил вице-президент АПУН, даже вышеуказанные факторы не могут гарантировать отсутствие проблем после покупки квартиры. Подтверждается это опытом таких стройкомпаний, как «Аркада» и «Укрбуд» – остановивших стройки и не сдавших ЖК в эксплуатацию покупателям. Между тем обе фирмы до этого момента имели завершенные проекты. В пользу первой при этом свидетельствовало наличие средств от собственного банка, второй доверяли во многом благодаря названию «Украинская государственная строительная корпорация».

Качественно проанализировать государственные реестры и прочую информацию о ЖК могут квалифицированные специалисты, указывают нам эксперты. Специалисты могут также сопроводить сделку и помочь изучить договор, предлагаемый застройщиком, отмечает Юрий Пита.

«Иногда одной беседы юриста с представителями отдела продаж вполне может быть достаточно, чтобы предложить покупателю рассмотреть другой вариант«, – отметил президент АСНУ.

Самостоятельное изучение объекта может занять довольно много времени, при этом покупатель вряд ли сможет избежать ошибок при проверке, говорит эксперт рынка недвижимости Иван Кудояр. Он отмечает, что даже у профильных юристов может уйти от 3 дней до 2 недель на проверку ЖК.

Тем не менее качественный анализ, говорит Анатолий Топал, может обойтись недешево – доходить стоимость услуги может до $1 тыс.