Мoсквa нaxoдится нa 3 мeстe в Eврoпe пo стoимoсти aрeнды в прeмиaльныx бизнес-центрах со средневзвешенным показателем 720 евро за кв. м в год, говорится в исследовании рынков офисной аренды ключевых городов Европы за II квартал 2016 г. (European Occupier Market Dashboard) международной консалтинговой компании Knight Frank.

· В Москве всего 5% (190 тыс. кв. м из 3,8 млн кв. м) от всего объема офисных зданий класса А, введенных в эксплуатацию, соответствует прайм-классу[1].

· Уровень свободных площадей в офисных зданиях прайм-класса составляет 12,7%, год назад этот показатель составлял 12%. Таким образом, доля вакантных площадей в офисах прайм-класса практически в 2 раза ниже, чем в среднем в сегменте офисов класса А (на конец I пгд. 2016 г. – 20,5%).

· За год со II кв. 2015 г. запрашиваемые ставки аренды в премиальных офисах Москвы в среднем снизились на 5%, и сегодня находятся в диапазоне $700-1050 (€630-945) за кв. м в год triple net (без учета НДС и операционных расходов). По данным на конец I пгд. 2015 г., запрашиваемые ставки аренды варьировались в пределах $850-1500 (€765-1350) за кв. м в год triple net (без учета НДС и операционных расходов). Данная коррекция ставок связана как со снижением ставок собственниками, так и уходом дорогого предложения с рынка.

· Совокупные затраты на 1 кв. м арендуемых офисных площадей, включающие ставки аренды, НДС 18%, затраты на обслуживание, в премиальных бизнес-центрах Москвы составляют €958 за кв. м в год, из них 33% приходится на НДС и обслуживание (€130).

· Более высокие затраты на налоги и обслуживание в структуре совокупных арендных платежей отмечены в Лондоне (42-47%), в Варшаве (43%), Праге (41%). (подробнее см. таблицу 1)

· Во II кв. 2016 г. ставки аренды в премиальных офисных центрах оставались стабильными в большинстве европейских городов, однако средние ставки аренды за год выросли на 2,5%, преимущественно за счет роста в Будапеште, Дублине, Лондоне (район Сити), Мадриде и Стокгольме. Общий объем сделок по аренде в 21 городе Европы вырос на 5,4% по сравнению со II кв. 2015 г.

· I место по стоимости аренды в офисах прайм-класса занимает Лондон (ставки аренды в лондонском Вест-Энде составляют €1608 за кв. м в год, в Сити — €979 за кв. м в год). На II месте находится Париж (€760 за кв. м в год).

· Во II кв. 2016 г. объем сделок по офисной аренде в Центральном Лондоне составил 221 тыс. кв. м, что стало самым низким показателем с III кв. 2012 г. Уровень вакантных площадей вырос с 5% до 6,1%.

· Объем офисной аренды в Иль-де-Франс (центр Франции) в I пгд. 2016 г. составил приблизительно 1,16 млн кв. м, что на 27% больше чем за аналогичный период 2015 г. Пять сделок по аренде были площадью более 20 тыс. кв.

· В Варшаве рекордный объем ввода офисных площадей 350 тыс. кв. м в I пгд. 2016 г. привел к росту вакантных площадей до 15,4%.

Константин Лосюков, директор департамента офисной недвижимости, Knight Frank, отметил: «Спрос на премиальные офисы в центральных локациях остается стабильным, несмотря на текущую ситуацию, о чем свидетельствует невысокий уровень вакансии относительно среднего по рынку. Массового оттока арендаторов из таких объектов в кризис не было. Это связано с тем, что спрос на премиальные офисы формирует узкий круг компаний, для которых арендуемый офис имеет важное значение с точки зрения имиджа, например, западные банки и инвестиционные фонды (Bank of America Merril Lynch — арендатор в «Женевском доме», западные банки Bank Credit Suisse First Boston и Banca Monte Dei Paschi Di Siena — в БЦ «Романов Двор» и т.д.). Запрашиваемые ставки аренды на такие объекты даже в кризис были высокими, и сегодня на рынке есть предложения стоимостью от $1000 за кв. м в год. Премиальные офисы — штучный товар на рынке, поэтому собственники держат марку, дожидаясь своего арендатора».

Таблица 1. Рейтинг городов Европы по ставкам аренды в премиальных бизнес-центрах, II кв. 2016 г.

Ставка аренды, евро за кв. м в год

Совокупные затраты


на 1 кв. м, включая ставку аренды, налоги и обслуживание, евро за кв. м в год

Доля налогов и затрат на обслуживание в структуре арендных платежей

1

Лондон

1 608 (West End)


979 (City)

2 371 (West End)


1 395 (City)

47% — West End


42% — City

2

Париж

760

837

10%

3

Москва

720

958

33%

4

Цюрих

713

745

4%

5

Женева

690

780

13%

6

Дублин

619

769

24%

7

Стокгольм

590

655

11%

8

Милан

500

553

11%

9

Франкфурт

462

540

17%

10

Мюнхен

414

490

18%

11

Амстердам

340

400

18%

12

Мадрид

330

414

25%

13

Берлин

312

358

15%

14

Вена

309

413

34%

15

Брюссель

300

379

26%

16

Варшава

276

396

43%

17

Будапешт

258

335

30%

18

Барселона

255

343

35%

19

Копенгаген

241

337

40%

20

Прага

234

331

41%

21

Бухарест

216

262

21%

Источник: Knight Frank Research, 2016

[1] Офисы прайм-класса – это качественные бизнес-центры, расположенные в центральных локациях. В Москве к данному сегменту также относятся верхние этажи офисных небоскребов в ММДЦ Москва-Сити.