«Квaдрaтный мeтр жилья в 2022-м пoдскoчит дo $3000″, – интeрвью с дeвeлoпeрoм Enso

Oднa из сaмыx мoлoдыx нa стoличнoм рынкe дeвeлoпeрскиx кoмпaний Enso прoгнoзируeт в следующем году резкий рост цен на жилую недвижимость. Причиной этому станет существенный рост себестоимости строительства.

Вместе с тем инвестиции в квартиры на сегодняшний день являются все еще привлекательным инструментом вложения средств для украинцев. Вот только перепродавать квадратные метры оказывается выгодней, нежели сдавать их в аренду.

Иностранцы активно скупают киевские квартиры: что будет с ценами

Исполнительный директор Enso Рамиль Мехтиев в первой части интервью UBR.ua дал неутешительные для покупателей прогнозы цен на жилую недвижимость, обнадеживающие – касательно влияния законопроекта Кабмина о введении 18% НДФЛ на рынок перепродажи квартир.

Исполнительный директор Enso Рамиль Мехтиев

К каким ценам готовиться инвесторам

В последнее время идут разговоры о значительном удорожании стройматериалов. Так ли это?

Сегодня удорожание происходит по ключевым группам товаров. К арматуре, которая за полтора года выросла в цене на 100%, в ближайшее время добавится бетон: «сырьевики» уже объявили о росте цен на его составляющую – цемент. Также дорожает все то, что лежит в основе производства пластиковых изделий – окон, пластиковых труб. 

Это не только украинская тенденция. Сырье дорожает во всем мире из-за очень резкого восстановления ключевых экономик и, в частности, Китая – арматура с «АрселораМиттал [Кривой Рог]» плывет туда.

Многие специалисты, например, Уоррен Баффетт, говорят, что на сырьевых рынках рост будет продолжаться и дальше, а к новому маркетинговому году мы получим удорожание и по остальным группам товаров. Это уже повлечет увеличение расходов на оплату труда.

Уже сейчас себестоимость строительства выросла приблизительно на 20%

Исходя из этого, насколько может подорожать квадратный метр жилой недвижимости?

Сегодня жилье недооценено – это факт. Мы уже получаем материалы по новым ценам, а рынок еще не отреагировал новой стоимостью. Есть отложенная, недополученная прибыль, которая безусловно где-то добавится.

Из-за всех, условно назовем, инфляционных издержек уже сейчас себестоимость строительства выросла приблизительно на 20%. Если к этому приплюсовать дефицит [свободных строй]площадок и прогнозы дальнейшего удорожания сырья, то, вероятно, цены вернутся к уровню, который мы фиксировали до девальвации 2008 года. 

У жильцов многоэтажек воруют квадратные метры. Минюст объявил войну псевдо-ОСМД

Тогда было абсолютно спокойное отношение к средней стоимости контракта в $3 тыс./кв. м. Сегодня рынок двигается в эту сторону – конечно, глобальные процессы могут развернуть его в обратном направлении. Пока мы можем прогнозировать динамку роста цен на сырье до ноября-декабря – эти месяцы будут точкой отсечения, когда станет понятно, продолжится ли удорожание.

Но признаки последних двух-трех кварталов свидетельствуют о сохранении динамики и в 2022 году.

$3 тыс./кв. м – это будет справедливая усредненная цена

Когда рынок придет к цене кв. м. в $3 тыс.?

Так как мы работаем с определенной категорией клиентов, то в Diadans, к примеру, мы уже пришли к $3 тыс./кв. м. Средний же метр на рынке дойдет до этой планки, наверное, ко второму полугодию 2022 года. Это будет справедливая усредненная цена.

Правительственный законопроект №5600 предлагает установить 18% НДФЛ для третьей в течение года перепродажи жилья. Какое влияние это окажет на рынок первичной недвижимости?

Для разных девелоперских компаний влияние законопроекта будет отличаться. Нужно отметить, что сегодня порядка 60-70% покупателей приобретают недвижимость для того, чтобы жить там. Такая мотивация более характерна, скажем, для покупателей квартир в комплексной застройке, и в меньшей степени – для недвижимости в центре.

Нужно также разграничивать разные категории физлиц, участвующих в перепродаже:

• те, которые перепродают жилье для конечных покупателей;
• и те, которые являются частью схемы застройщиков по оформлению сделок.

У застройщика появятся дополнительные издержки, которые просто переложат на покупателя

Дело в том, что некоторые застройщики используют, среди прочего, и такую схему: оформляют сделку на «физлицо», спустя некоторое время, после роста цены, квартира продается по переуступке. Официально за ту сумму, за которую была продана изначально, а разницу между реальной и задокументированной ценой доплачивают наличными. В такой доплате налоги не учитываются.

Налог на недвижимость увеличится втрое: покупатели квартир сильно переплатят

В случае внедрения законопроекта у застройщика, использующего такие схемы, появятся дополнительные издержки, которые будут просто переложены на конечного покупателя.

Если говорить о физлицах-розничных инвесторах, то они у нас очень грамотные и подкованные. В случае принятия законопроекта они смогут минимизировать свои потери с помощью ухода в другие финансово-юридические схематики.

У него должен быть набор решений. Например, инвестор сможет продавать квартиры поштучно в течение нескольких лет, а в другое время сдавать их в аренду.

В целом не думаю, что внедрение проекта закона повлияет на количество сделок на рынке. С учетом того уровня, на который увеличивается цена квартиры в течение строительства, маржинальность перепродажи сегодня позволяет оплачивать эти налоги: уменьшение дохода в таком размере видится как разумное и адекватное.

Перепродажа выгодней аренды

Как вы относитесь к депутатской инициативе фактически запретить застройщикам практику перекрестного финансирования проектов за счет средств инвесторов?

Эта практика, возможно, нова для Украины, но мы в ней не пионеры. Она может сказаться положительно: упорядочить рынок, снизить риски и страхи потребителя, убрать недобропорядочную бизнес-модель «псевдовозведения» объектов, а также в целом помочь избежать ненужных стрессов для рынка.

Но есть и обратная сторона: кто будет оплачивать эту инициативу? Ведь с точки зрения возможности привлекать средства ряд компаний может столкнутся с дефицитом ликвидности, который нужно будет чем-то покрывать.

Покупатель должен быть готов, что квадратный метр с высокой вероятностью еще подорожает

На рынке нет доступных инструментов фондирования с эффективными для бизнеса ставками. Поэтому любого рода издержки и допрасходы традиционно в нашей стране перекладываются на покупателя.

Покупателям недвижимости и туристам рекомендуют уже сейчас скупать евро

Покупатель должен быть готов к тому, что сегодняшний квадратный метр с высокой вероятностью еще подорожает. За любое спокойствие и нерисковость необходимо платить.

Также это может привести к определенному перераспределению [сил] между игроками. Выиграют группы, которые имеют возможность привлекать банковский ресурс, [самостоятельно] финансировать и дотировать проекты до определенного этапа.

Нужно ли государству наказывать застройщика за опоздание с вводом в эксплуатацию? Ведь из-за этого клиент несет потери вложенных средств.  

Наибольшее наказание для компании – это потеря репутации. C другой стороны, [финансовое] наказание существует и сегодня.

Но нужно понимать, что ввод в эксплуатацию – это отношения застройщика и контролирующего органа. Это не равняется передаче ключей от квартиры клиенту.

Клиент подписывает договор не с закрытыми глазами – сейчас все с юристами

Договорные отношения клиента и застройщика предполагают разную этапность. В основном договоре прописан заявленный ввод в эксплуатацию, после которого у застройщика возникает обязательство передать квартиру в пользование клиенту – спустя 6-9 месяцев.

Летом цены на аренду квартир взлетят в Киеве и других крупных городах: ослабят карантин

Если ты не выполняешь это обязательство, у тебя за каждый следующий день возникают те или иные штрафные санкции, привязанные к учетной ставке НБУ и т.д. Я вас уверяю, клиент подписывает договор не с закрытыми глазами – сейчас все с юристами – изучает договор и принимает решение, устраивают ли его такие условия.

Вместе с этим, влечет ли в действительности несвоевременный ввод в эксплуатацию издержки для клиента? Предлагаю поразмышлять: три года назад я покупаю квадратный метр стоимостью $750. Спустя три года он стоит $1,5. Тыс. Что клиент теряет, когда есть 100% рост стоимости актива?

Например, теряет время, в которое он бы уже мог сдавать квартиру в аренду.

Мы одна из немногих компаний, которая предлагает инвесторам бесплатно оформить переуступку. Мы не препятствуем и не берем за это денег. Тот, кто считает, что ему невыгодно ждать, что он недополучает, может всегда распорядиться своим активом.

Но в момент подписания договора мы с ним все проговорили: и штрафные санкции, и все другие условия и риски.

Эффективность сдачи жилья в аренду более сомнительна, чем простая перепродажа

К тому же сегодняшняя картинка с рантье и сдачей квартир в аренду показывает, что [окупаемость за] 10-11 лет – это для них очень хорошо. Эффективность сдачи жилья в аренду более сомнительна, чем простая перепродажа.

Советским квартирам предрекли обвал цен. А новострои дорожают из-за доступной ипотеки

Еще обратите внимание на количество «вторички» на наших объектах – крайне мало предложений. Почему? Намекну – потому что ожидают еще роста в деньгах и не видят потенциальных рисков.

От редакции: Enso – одна из самых молодых компаний на рынке, в этом августе отпразднует свое четырехлетие. Сейчас она одна из лидеров рынка по количеству возводимых площадей – четыре ее проекта (две «коллекции» ЖК Poetika, ЖК Fjord и Diadans) объединяют около 400 тыс. кв. м. жилой недвижимости.

Произошел ли спад продаж на рынке из-за коронакризиса?

Сегодня киевский рынок недвижимости ведет себя крайне интересно и нестандартно, если сравнивать с классическим циклом продаж, бывшим еще пять-семь лет назад.

Недавно у нас была дискуссия с коллегами в одном из профессиональных клубов. Они отмечают, что, несмотря не пандемию, у всех в большей или меньшей степени произошел рост контрактации. Ранее характерных просадок января-февраля в этот раз не было и продажи были равны ноябрю-декабрю.