Зa 2 гoдa – с I пoлугoдия 2014 г. пo мaй 2016 г. — рынoк элитнoй нeдвижимoсти Мoсквы в дoллaрoвoм эквивaлeнтe, в зaвисимoсти oт рaссмaтривaeмoгo субрынка, потерял в цене от 10% до 43%, в рублях показатели выросли на 8-35%. При этом, своеобразными рекордами рынка являются падение объема спроса на вторичном рынке на 40%, и рост числа сделок в 6 раз на первичном рынке в сегменте апартаментов, отмечают эксперты   Top Brokers Alliance.

Квартиры, первичный рынок

· На первичном рынке элитных квартир Москвы объем предложения за 2 года (с I полугодия 2014 г. по январь-май 2016 г.) снизился почти на 20%. Если в I полугодии 2014 г. на рынке предлагалось 852 квартиры, то в первой половине 2016 г. – 694 шт.

· В то же время общий объем рынка элитных квартир в новостройках в рублях, напротив, вырос: c 85,6 млрд руб. по итогам I полугодия 2014 г. до 92,7 млрд руб. в мае 2016 г., прибавив 8%. В долларах рынок за 2 года упал практически в 2 раза: с $2,5 млрд до $1,4 млрд.

· Объем спроса на рынке элитных квартир за кризисные годы не изменился, покупают тот же объем как в штуках, так и в рублевом выражении. В I полугодии 2014 г. было зафиксировано 170 сделок на 17,1 млрд руб., в январе — мае 2016 г. закрыто 172 сделки общей стоимостью 17,3 млрд руб.

· Цена квадратного метра квартир в элитных новостройках в рублях показала неожиданно значительный рост: за 2 года она выросла на 39%: с 607 тыс. руб. в I полугодии 2014 г. до 844 тыс. руб. в мае 2016 г. Но рост не происходил плавно: в 2015 г. девелоперы, пересчитав цены по курсу доллара, подняли их до 921 тыс. руб. за кв. м, затем последовало снижение до нынешнего уровня, тем не менее, за 2 года показатель имел существенный рост. В долларах цены равномерно снижались – за 2 года на 29%: с $18 040 за кв. м по данным на июнь 2014 г. до $12 780 в мае 2016 г.

· За 2 года почти в 3 раза сократился спрос на квартиры стоимостью 100-200 млн руб., если в июне 2014 г. их доля в общем объеме проданных квартир составляла 24%, то в мае 2016 – только 9%. Вместе с тем ожидаемо вырос спрос на квартиры стоимостью 50-100 млн руб. — на 16 п.п. за 2 года, и их доля, по данным на май 2016 г., достигла 54% (в I полугодии 2014 г. было 38%).

· В I полугодии 2014 г. продажи были открыты в 3 комплексах: «Клубный Дом на Котельнической», «Дом на Добрынинской» и «Лесной Дом». В I полугодии 2015 г. в элитном сегменте на рынок вышло только 3 объекта: «Резиденция на Всеволожском», Palazzo Imperiale и «Воробьев Дом». С начала 2016 г. на рынке не было объявлено о старте продаж ни в одном элитном объекте с квартирами.

Апартаменты, первичный рынок

· На первичном рынке элитных апартаментов Москвы объем предложения за 2 года (с I полугодия 2014 г. по январь-май 2016 г.) вырос почти в 2 раза. Если в I полугодии 2014 г. на рынке предлагалось 423 апартамента, то к маю 2016 г. уже 788 лотов.

· В рублевом выражении общий объем рынка апартаментов Москвы вырос также почти в 2 раза за 2 года: с 38,3 млрд руб. до 69,2 млрд руб. В долларовом эквиваленте совокупная стоимость рынка предложения снизилась с $1,18 млрд (I полугодие 2014 г.) до $ 1,06 млрд по данным на май 2016 г.

· Объем спроса на элитные апартаменты за 2 года вырос почти в 6 раз: если в I полугодии 2014 г. было куплено 15 шт. элитных апартаментов на 1,1 млрд руб., то за янв.-май 2016 г. – 84 шт. на 6,4 млрд руб.

· Цена 1 кв. м предложения высокобюджетных апартаментов за 2 года в рублях выросла на 15%: с 671 тыс. руб. в I полугодии 2014 г. до 772 тыс. руб. к маю 2016 г. В долларовом эквиваленте падение было наибольшим среди всех сегментов элитного рынка жилья — 43%. В I полугодии 2014 г. средневзвешенная цена предложения была равна $20 710 за кв. м, в январе — мае 2016 г. показатель снизился до $11 855 за кв. м.

· За 2 года доля менее дорогих апартаментов — стоимостью до 50 млн руб. — в структуре предложения увеличилась на 10 п. п. — до 32% в общем объеме. Этот рост стал ответом на запросы покупателей: за те же 2 года доля апартаментов до 50 млн руб. в структуре спроса достигла половины — 52%, увеличившись на 16 п. п. с I полугодия 2014 г.

· В январе — мае 2016 г. рынок увидел спрос на апартаменты стоимостью более 300 млн руб. — 2% в общем объеме покупок. В I полугодии 2014 г. таких сделок не было, несмотря на то, что предложение в таком бюджете было представлено на рынке (1% в общей структуре предложения).

· Средняя площадь предлагаемых девелоперами апартаментов за 2 года уменьшилась — апартаменты «ужались» на комнату – 21 кв. м: со 135 кв. м до 114 кв. м, что также было связано с запросами покупателей. За 2 года площадь покупаемых апартаментов почти не изменилась: 115 кв. м и 111 кв. м. соответственно.

· В I полугодии 2014 г. предложение апартаментов пополнилось 1 объектом — «Театральный Дом» на Арбате. В I полугодии 2015 г. и январе-мае 2016 г. на рынок вышло по 2 объекта: «Рахманинов», Depre Loft и Bunin, «Резиденция на Покровском бульваре» соответственно.

Вторичный рынок

· На вторичном рынке элитного жилья Москвы произошло драматическое снижение спроса — на 40% за 2 года. Если в I полугодии 2014 г. была куплена 121 квартира общей стоимостью 16,5 млрд руб., то за январь — май 2016 г. – только 73 шт. общей стоимостью 11,6 млрд руб.

· Спрос не только сильно снизился, но и сместился в более доступные бюджеты. За 2 года спрос на жилье стоимостью более 300 млн руб. сократился в 3 раза. В I полугодии 2014 г. доля таких сделок составляла 34%, в январе — мае 2016 г. – только 10%.

· Также в рассматриваемом периоде отмечается появление сделок в бюджете до 50 млн руб. Если 2 года назад таких сделок отмечено не было, то к маю 2016 г. их доля составила 7%.

· Средние цены 1 кв. м предложения и спроса на вторичном рынке элитного жилья отличаются на 25%. По данным за период январь-май 2016 г., средняя цена предложения — 1 220 тыс. руб. за кв. м, а средняя цена спроса — 980 тыс. руб. за кв. м. Это говорит о том, что элитная недвижимость на вторичном рынке переоценена.

· В долларах цена 1 кв. м за год (с I полугодия 2015 г. до мая 2016 г.) снизилась с $20 355 до $18 430 на 10%.

Первичный загородный рынок

· С I полугодия 2014 г. по май 2016 г. совокупный объем предложения на первичном рынке элитной загородной недвижимости (включая домовладения, таунхаусы, участки с подрядом и участки без подряда) снизился на 11%: с 1 055 лотов до 939 лотов. На фоне этого объем предложения участков без подряда, напротив, вырос на 41%, с 85 шт. до 120 шт.

· Объем спроса на коттеджи и таунхаусы за тот же период снизился на 35%. В I полугодии 2014 г. было куплено 175 шт., в январе — мае 2016 г. – 113 шт. Запаса предложения дорогих домов хватит на 3 года при нынешних темпах спроса.

· На первичном рынке загородной недвижимости за 2 года цена 1 кв. м и предложения, и спроса снизилась на 20%. Предложение — с $4 915 за кв. м до $3 945 за кв. м. Спрос — с $4 750 за кв. м до $3 795 за кв. м.

· По итогам января-мая 2016 г. цена предложения на Рублево-Успенском и Новорижском шоссе сравнялась и достигла $3 700 за кв. м. Тогда как по итогам I полугодия 2014 г. цена 1 кв. м на Рублево-Успенском шоссе превышала аналогичный показатель для Новой Риги на 71%. По итогам I полугодия 2015 г. «разрыв» в цене кв. м между шоссе уже составлял 22%.

· За последние 2,5 года на первичном рынке элитной загородной недвижимости предложение пополнилось 3 новыми поселками: в 2014 г. продажи были открыты в КП «Ренессанс Парк», годом позже на рынок вышло сразу 2 объекта – КП «Новое Николино» и КП «Резиденции “БЕРЕЗКИ”».