МOСКВA, 25 янвaря — РИA Нeдвижимoсть. Нoвoстрoйки кoмфoрт-клaссa сeйчaс стали самым популярным товаром на столичном рынке недвижимости, который активно расширяет свою географию, умудрившись подобраться даже к центру, а где-то потеснить бизнес-класс. Сайт «РИА Недвижимость» изучил ситуацию в сегменте новостроек комфорт-класса Москвы и выяснил, какие из проектов лидируют по уровню доступности в разных локациях столицы.

Зона комфорта

Всего в сегменте комфорт-класса в старых границах Москвы сегодня реализуется 77 проектов, говорит руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Юлия Иванова. При этом доля проектов с квартирами в этом классе составляет 66%, на апартаменты приходится 34%, замечает она. Также Иванова отмечает, что доля комфорт-класса постоянно растет, поскольку большинство новых проектов выходит именно в этом сегменте.

Аналитики Est-a-Tet подсчитали, что в распределении по округам наибольший объем предложения (в суммарной площади квадратных метров) комфорт-класса реализуется в САО — 17,3% от общего объема предложения комфорт-класса в Москве. На втором месте ЮВАО — 16,4%, на третьем СВАО — 15,3%. При этом СВАО находится на первом месте по количеству строящихся проектов — в округе реализуется 18 проектов. На территории САО — 12 проектов.

© РИА Новости, Андрей ВолковЗолотая середина: как правильно определить квартиру бизнес-класса

Тенденция к выходу новых проектов сохраняется, говорит председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Многие из перспективных объектов заявлены к выходу на месте бывших промзон, и собеседница агентства полагает, что они будут реализовываться именно в сегменте комфорт-класса.

«В 2017 году на рынок Москвы выйдет около 30 новых проектов комфорт-класса суммарной перспективной площадью около 1,5 миллионов квадратных метров», — прогнозирует ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин.

География доступности

По данным ЦИАН, за год средние цены на квартиры и апартаменты комфорт-класса в Москве выросли на 1,5% — с 160,3 до 162,4 тысяч рублей за квадратный метр. Рост цен, несмотря на выросшую конкуренцию, был обусловлен изменением географии проектов и вытеснением бизнес-класса, поясняет Пыпин. Так, произошел массовый выход проектов комфорт-класса в локациях, близких к центру, где цена неизбежно выше, чем на окраинах города. Проекты комфорт-класса начали продавать и в центральной части города, замечает аналитик ЦИАН. В качестве примера он приводит такие проекты, как Нижегородская, 11А, ЖК «На Симоновском», Пресненский вал 14.

Ценообразование объектов зависит от множества факторов, говорит Иванова. «Конечно, в Москве есть исторически сложившиеся локации, где, например, лучше экология. Важное влияние на ценообразование оказывает локация внутри округа, видовые характеристики и развитая транспортная сеть в непосредственной близости проекта. Далее цена формируется в соответствии с классом объекта и корректируется в зависимости от строительной готовности», — рассказывает она.

© РИА Новости, Григорий СысоевЖилье комфорт-класса может полностью сменить «эконом» в старых границах Москвы

Наиболее доступные новостройки комфорт-класса, по данным аналитиков, расположены в местах их наибольшего скопления — на севере и юге столицы. Сосредоточение нового комфорт-класса на юге и севере Москвы обусловлено наличием там обширных промзон, пригодных для недорогой комплексной жилой застройки, объясняет Пыпин. На западе цены выше и многие застройщики предпочитают возводить на доступных площадках объекты более высокого класса, а на востоке площадок мало, так как велика доля крупных парков — Измайловский, Кусково, Терлецкий, Кузьминки, Лосиный остров, где застройка запрещена.

На севере по доступности лидирует ЖК «Город». Это проект с площадью застройки 200 тысяч квадратных метров в 15 минутах езды от станции метро «Петровско-Разумовская». Комплекс будет построен к середине следующего года, а до этого времени неподалеку откроются новые станции Люблинско-Дмитровской ветки — «Селигерская» и «Улица 800-летия Москвы». Проект соответствует всем критериям комфорт-класса. В его составе будут три монолитных корпуса переменной этажности с подземными парковками и инфраструктурой на первых этажах, высота потолков составит 2,8 метра, разработана эксклюзивная концепция оформления входных групп. Рядом построят три детских сада, а вся территория комплекса будет огороженной и безопасной. Начальная цена лота сегодня составляет 4,3 миллиона рублей — за эту сумму предлагается 1-комнатная квартира площадью 33 квадратных метра. «Это самое выгодное предложение по однокомнатным квартирам в сегменте комфорт-класса в САО», — комментирует Иванова.  

Примерное в той же локации находится аналогичный жилой комплекс «Летний сад», который несколько уступает в выгодности предложения. 31-метровая «однушка» здесь предлагается за 4,77 миллиона рублей, при том, что сдается объект позднее — в конце 2018 — начале 2019 года.

Аналогичные по степени доступности предложения есть и на юге. Почти 4,3 миллиона рублей стоит 1-комнатная квартира площадью 31 квадратный метр в ЖК «ВЛюблино», что в 20 минутах ходьбы от станции «Люблино». Комплекс планируется построить к концу следующего года.

Ещё один относительно недорогой жилой комплекс — «Домашний», что в 7 минутах езды от метро «Марьино». Однокомнатная квартира здесь обойдется в 4,5 миллиона, при этом площадь ее больше — 37 «квадратов», а сдача объекта намечена на более ранний срок — начало 2018 года.

Аппетиты молодеют

Эксперты фиксируют высокий спрос на квартиры и апартаменты комфорт-класса в Москве. При этом средний возраст покупателя за 5 лет, по словам Богданюка, сократился на 4 года из-за снижения бюджетов покупки и «омоложения» потребителей — сегодня он составляет примерно 40 лет.

Доброхотова добавляет, что около 32% покупателей — инвесторы, а 68% покупок совершались с целью собственного проживания.

К проектам комфорт-класса покупателями предъявляется намного больше требований, чем к эконому. Так, в отличие от эконом-класса здесь могут присутствовать: огороженная территория и «двор без машин», консьерж, дополнительные помещения в виде колясочных и мест хранения, подземный паркинг, квартиры с улучшенной отделкой. Кроме того, в комфорт-классе, как правило, присутствует индивидуальная архитектура, высота потолков в квартирах превышает типовые 2,65 метров, указывает собеседница агентства.