В рaмкax пoдвeдeния итoгoв трeтьeгo квaртaлa 2016 гoдa в Дeпaртaмeнтe зaгoрoднoй нeдвижимoсти   ИНКОМ-Недвижимость   проанализировали изменения в предложении на первичном рынке загородного жилья Подмосковья.

За год средняя цена предложения по рынку в целом снизилась на 4%: с 7,5 млн руб. в третьем квартале 2015 года до 7,2 млн руб. в аналогичном квартале нынешнего.

Однако если рассмотреть каждый формат по отдельности, картина становится не столь однозначной. Так, коттеджи за отчетный период подорожали на 32,6%. Их средняя цена предложения выросла до 48 млн руб., что объясняется преобладанием дорогостоящих объектов и отсутствием новых доступных лотов. Таунхаусы показали более умеренную динамику роста стоимости – 4,5%, до 11,5 млн руб. Почти такое же изменение зафиксировано в формате малоэтажного строительства (МЖД), где средняя цена предложения оказалась на уровне 5,5 млн руб., что на 3,8% больше значений третьего квартала прошлого года.

Участки без подряда (УБП), напротив, являются лидерами по снижению цены. На данный момент их средняя стоимость предложения равна 2,5 млн руб., что на 28,6% ниже, чем в 2015 году. Причиной этому остается рост числа поселков, полностью состоящих из УБП, нередко без коммуникаций. У дуплексов, которые в силу своего меньшинства на рынке имеют нестабильные показатели, в этот раз отмечено сокращение средней стоимости предложения на 11,1%, до 9,6 млн руб.

Средняя стоимость предложения, млн руб.

Формат

III квартал 2015

IV квартал 2015

I квартал

2016

II квартал

2016

III квартал 2016

Коттеджи

36,2

42,9

43,9

49,4

48

Таунхаусы

11

11,8

12,2

12

11,5

Дуплексы

10,8

10,7

12,4

13,1

9,6

МЖД

5,3

5,2

5,4

5,6

5,5

УБП

3,5

3,6

2,6

2,5

2,5

В отношении классов серьезных изменений за год не произошло. Средняя стоимость предложения в сегменте «эконом» составляет 2,4 млн руб. – это на 4,3% выше, чем в третьем квартале 2015 года. Цены в комфорт-классе за отчетный период остались на том же уровне – 8,5 млн руб. В «бизнесе» они подросли на 2,6%, до 15,8 млн руб. На 5,5% снизилась средняя цена предложения в премиум-классе, теперь она равна 30,7 млн руб. Однако за него «отыгрался» «де люкс»: стоимость таких объектов увеличилась за год на 17,9%, до 152,3 млн руб.

Средняя стоимость предложения, млн руб.

Класс

III квартал 2015

IV квартал 2015

I квартал

2016

II квартал

2016

III квартал 2016

Эконом

2,3

2,3

2,2

2,3

2,4

Комфорт

8,5

8,5

8,5

8,4

8,5

Бизнес

15,4

15,3

14,9

15,7

15,8

Премиум

32,5

33,1

34,4

32,3

30,7

Де люкс

129,2

161,3

124,1

140,4

152,3

Если говорить о размерах предлагаемых к продаже объектов, здесь обращает на себя внимание увеличение средней площади таунхаусов за год на 93,5%: с 160,9 кв. м до 311,4 кв. м. С одной стороны, это объясняется выходом в третьем квартале нескольких проектов с большими метражами, с другой – все тем же дефицитом бюджетного предложения. Необходимо отметить, что в условиях снижения платежеспособного спроса и вытекающего из него уменьшения среднего чека сделки на рынке усиливается обратный тренд – сокращение площадей домовладений. Поэтому можно предположить, что представленные в предложении большие таунхаусы были запланированы еще до кризиса и без учета последних тенденций квартирографии.

Другие форматы остались в привычных для себя рамках: средняя площадь коттеджей составляет 293 кв. м, что больше прошлогодних показателей на 3%, средний размер дуплексов равен 168 кв. м – это меньше значений третьего квартала 2015-го на 1,4%. Метраж квартир в «малоэтажках» сократился на 1,8%, до 64 кв. м. Средняя площадь участков без подряда в течение года не менялась и составила 14,8 сотки.

Размер придомовых участков увеличился только у таунхаусов: с 2,9 сотки в третьем квартале 2015 года до 3,4 сотки в аналогичном периоде 2016-го, что составляет рост на 17,2%. Метраж участков у дуплексов и коттеджей уменьшился: в первом случае на 6,5%, до 4,3 сотки, во втором – на 8%, до 16 соток.

О предложении и спросе на «загородке» рассуждает руководитель офиса «Проспект Вернадского» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Сергей Цывин: «На рынок сейчас выводится крайне мало поселков, особенно качественных проектов с долгосрочной концепцией развития, и нынешнее предложение во многом определяется поселками, которые появились в предыдущие годы и уже в большей степени распроданы. Если говорить о форматах, то здесь продолжают доминировать участки без подряда. Хотя участок участку рознь. Значительная часть таких проектов – это просто наделы земли, где собственникам приходится объединяться, чтобы построить дороги, провести свет, газ и т.д. Такие объекты продаются, но все-таки слабо – покупатель становится разборчивее и требовательнее. Иначе обстоят дела, когда земельный участок уже имеет все коммуникации. С одной стороны, это повышает его привлекательность для клиента, с другой – позволяет девелоперу держать на него цены. Как результат – удачные продажи. Но самый большой покупательский интерес мы наблюдаем к проектам с домовладениями в максимальной степени готовности, обширной инфраструктурой и адекватной ценовой политикой – такие продукты пользуются популярностью всегда. Больше того, в кризис, учитывая сложности вывода новых поселков и усиливающийся их дефицит, можно даже говорить о формировании отложенного спроса на качественные проекты».