В 2016 гoду в Мoсквe (в стaрыx грaницax) пo дoгoвoрaм дoлeвoгo учaстия былo рeaлизoвaнo нa рoзничнoм рынкe квaртир и aпaртaмeнтoв нa сумму в 355 млрд рублeй. Этo нa 71% бoльшe, чeм в 2015 гoду. При этом количество реализованных в розницу по ДДУ квартир и апартаментов выросло на 104% — до 31523 лотов, а площадь реализованных квартир и апартаментов выросла на 94% — до 1,88 млн кв. м. Лидерами по выручке от розничных продаж стали проекты «Зиларт», «Садовые кварталы» и «Ботанический сад» — на их долю пришлось 9% продаж. По сравнению с 2015 годом ситуация изменилась – в прошлом году лидировали «Садовые кварталы», «Царицыно» и «Сердце Столицы», на которые пришлось 14% продаж. При этом, если в 2015 году отметку выручки в 3 млрд рублей преодолели 24 строящихся жилых комплекса Москвы, то в 2016 году их было уже 40. Продажи квартир иили апартаментов были зарегистрированы в 2016 году в 165 ЖК, причем в 115 ЖК были реализованы квартиры, в 38 ЖК – апартаменты, в 12 ЖК – и квартиры и апартаменты. В 2015 году квартиры иили апартаменты по ДДУ реализовали в 128 ЖК.

Оценка выручки от реализации квартир и апартаментов по ДДУ в г. Москва (в старых границах)

Тип помещений

2015, млрд руб*.

2016, млрд руб*.

Изменение

Апартамент

30, 59

45, 93

50,1%

Квартира

177, 12

309, 13

74,5%

Вместе

207, 71

355, 07

70,9%

* Оценка по ценам экспозиции

В 2016 году выручка от розничных продаж по ДДУ росла опережающими темпами: в сегменте квартир сказался как массовый выход на рынок жилых проектов комфорт-класса, так и переход крупных застройщиков (ПИК и Мортон) от схемы реализации квартир по ЖСК к ДДУ после ужесточения законодательства в сфере ЖСК. В отличие от рынка квартир, на рынке апартаментов схема ЖСК не применялась. В результате доля квартир в продажах по ДДУ выросла с 85% до 87%.

Суммарная площадь квартир и апартаментов проданных по ДДУ в г. Москва (в старых границах)

Суммарная площадь, тыс. кв. м

Средняя цена кв. м, руб.*

Тип помещений

2015

2016

Изменение

2015

2016

Изменение

Апартамент

155, 3

207, 9

33,9%

197 010

220 974

12,2%

Квартира

811, 9

1 665, 9

105,2%

218 136

185 569

-14,9%

Вместе

967, 2

1 873, 0

93,7%

214 744

189 497

-11,8%

* Оценка по ценам экспозиции

Суммарная площадь реализованных в розницу квартир и апартаментов росла быстрей, чем выручка – на 94% за год. Застройщики и другие участники рынка продавали квадратные метры в новостройках по ценам в среднем ниже, чем в 2015 году — на 11,8%, а в сегменте квартир – на 14,9% — из-за роста доли продаж квартир в недорогих проектах. Рост цен реализумых кв. м в сегменте апартаментов (на 12,2%) был обусловлен выросшей долей продаж в проектах бизнес и элитного сегмента с апартаментами – Сады Пекина, Искра Сити, Балчуг Резиденс, Нева Тауэрс, Царская Площадь, СиТер, Чехов, Искра Парк, ВТБ Арена Парк и др. и отсуствием в 2016 году новых масштабных проектов с недорогими апартаментами.

Количество и параметры квартир и апартаментов, проданных по ДДУ в г. Москва (в старых границах)

Число помещений

Средняя площадь, кв. м

Тип помещений

2015

2016

Изменение

2015

2016

Изменение

Апартамент

3069

4243

38,3%

51

49

-3,2%

Квартира

12380

27280

120,4%

66

61

-6,9%

Вместе

15449

31523

104,0%

63

59

-5,1%

Количество проданных в розницу по ДДУ квартир и апартаментов в 2016 году выросло более, чем в 2 раза. Особенно впечатляющим рост оказался в сегменте квартир – на 120%. Однако, средняя площадь реализованных квартир сократилась – на 7%. За счет снижения средней цены кв. м и средней площади квартир средняя сумма сделки в новостройках сократилась за год на 16%, а отдельно в сегменте квартир и вовсе на 21%.

Средня цена квартиры и апартаментов проданных по ДДУ в г. Москва (в старых границах)

Средняя цена реализованного помещения, млн. руб.

Тип помещений

2015

2016

Изменение

Апартамент

9, 97

10, 83

8,6%

Квартира

14, 30

11, 33

-20,8%

Вместе

13, 44

11, 26

-16,2%

* Оценка по ценам экспозиции

Если застройщики найдут резервы для снижения себестоимости, вывода на рынок новых проектов недорогого жилья в пределах МКАД, а значит и для дальнейшего снижения средних розничных цен на новостройки в Москве, то их темпы продаж и выручка в 2017 году может еще вырасти. Как показывает опыт 2016 года, снижения средней цены квартиры на 20% оказалось достаточно для удвоения продаж по количеству и на 75% по выручке. Однако резерв по снижению средних цен на строящееся жилье за счет уменьшения площадей квартир исчерпан – и теперь нужно искать пути дальнейшего снижения себестоимости кв. м, в том числе и за счет мер со стороны городских властей. При этом «расплачиваться» за успехи застройщиков Москвы в удешевлении жилья придется (как и в 2015-2016 годах) рынку жилья Московской области и регионов – откуда и перетекает в значительной мере спрос. Еще один резерв для роста рынка – увеличение доли ипотечных сделок. Она выросла с 24% в 2015 году до 36% в 2016 году, но по-прежнему существенно ниже, чем в Московской области.

В 2016 году на 20 лидирующих по выручке от розничных продаж жилых комплексов Москвы пришлось 152 млрд. Рублей – это 43% от всего объема выручки. В 2015 году 20 проектов лидеров собрали 55% выручки – за год конкуренция на рынке Москвы выросла, и в 2017 году она усилится. ¾ проектов, лидирующих по выручке, ведутся крупнейшими застройщиками – ПИК (Мортон), ЛСР, Интеко, ДонСтрой, Пионер, Галс Девелопмент, MR Group, ФСК Лидер (ДСК1). Среди лидеров по размеру выручки в 2016 году проекты разных классов – от элитных «Садовых кварталов» со средней стоимостью реализованного лота около 83 млн. рублей и до «Жемчужины Зеленограда», где квартиры продавались в среднем за 3,9 млн. рублей (без учета скидок). Сегмент апартаментов в рейтинге представляет ЖК «Лайнер», а сегмент «смешанных» ЖК, где представлены на продажу и квартиры и апартаменты – «Фили-Град».

В 2017 году лидеры рейтинга будут выводить в продажу новые очереди и корпуса и, как минимум, удерживать достигнутые темпы продаж – новичкам потеснить их будет непросто. Судьба «Царицыно» – проекта, выручка которого несмотря на снижение цен на 15% в 2016 году снизилась почти в 3 раза (с 9,9 до 3,5 млрд. рублей), вряд ли грозит, так как крупные застройщики имеют запас прочности и в 2016 нарастили продажи в Москве в 1,5 и более раза. Наибольшие шансы снизить выручку по итогам 2017 года у проектов, которые находятся в завершающей стадии – «Донской Олимп», «Лайнер», «Лайф Митинская Экопарк» и уже реализовали значительную часть помещений. Им на смену могут прийти такие, стартовавшие в 2016 году, проекты как «Сити Парк», «Мир Митино», «Достояние», «Серебряный бор», «Черняховского 19», «Нева Тауэрс», «Домашний», «Пресня-Сити», «Суббота», «Вандер Парк», «Царская площадь». В 2016 году из TOП-20 по размеру выручки от ДДУ, кроме «Царицыно», выбыли такие проекты как «Вершинино», «Велтон Парк Золотая Миля», «Лобачевский», «Водный».

Финасовые параметры TOП-20 ЖК по выручке от реализации по ДДУ квартир и апартаментов в 2016 году

Выручка, млрд руб*.

Ср. цена реализованного лота, млн руб*.

Ср. цена реализованного м2, тыс. руб*.

Жилой комплекс

2015

2016

2015

2016

2015

2016

Зиларт

1,4

12,0

12,6

12,7

167,8

186,0

Садовые кварталы

10,5

11,5

85,0

83,3

620,8

674,3

Лайф Ботанический сад

5,7

8,8

11,3

12,7

199,1

205,2

Символ

1,3

8,5

12,4

11,7

170,0

178,3

Варшавское шоссе 141

3,5

8,4

7,6

7,6

142,4

154,3

Наследие

6,3

8,4

16,4

21,4

203,6

264,1

Донской Олимп

6,5

8,2

23,0

26,0

239,8

249,9

Город

-

8,2

-

6,1

-

120,8

Город на реке Тушино-2018

3,4

8,1

9,8

10,6

162,6

167,1

Лучи

-

7,6

-

5,8

-

108,8

Грин Парк

-

7,2

-

9,3

-

165,4

Ривер Парк

5,5

7,2

9,1

10,6

170,3

180,2

Мещерский лес

-

7,0

-

6,2

-

110,7

Некрасовка квартал 10-11

2,3

6,6

5,6

5,5

99,7

100,2

Лайф Митинская Экопарк

5,5

6,1

9,7

9,9

161,3

172,7

Фили Град

8,9

6,1

11,1

12,7

203,8

225,1

Сердце Столицы

9,8

6,0

23,1

22,7

284,7

289,6

Лайнер

4,1

5,8

8,3

7,4

211,4

199,6

Ред Сайд

6,0

5,8

33,1

34,5

364,1

359,6

Жемчужина Зеленограда

2,6

5,4

3,2

3,9

77,7

83,7

* Оценка по ценам экспозиции

** в выручке не учитываются оптовые сделки – например, по реализации апартаментов в ЖК «Лайнер» в пользу АИЖК, реализации площадей в ЖК Лучи от   ЛСР   холдингу Инград и т.п.

В жилых комплексах, собравших больше всего денег от покупателей в 2016 году по количеству проданных квартир, лидирует «Жемчужина Зеленограда» — 1407, больше всего апартаментов удалось реализовать в ЖК «Лайнер» — 782. Больше всего квадратных метров было продано в ЖК «Лучи» — почти 70 тысяч. Средняя площадь реализованных помещений оказалась меньше всего в ЖК «Лайнер» — 37 кв. м, а больше всего в «Садовых кварталах» — 124 кв. м. Ипотечные программы обеспечили 53% продаж в ЖК «Мещерский лес» и всего 14% продаж – в ЖК «Садовые кварталы», при этом в подавляющем большинстве ЖК доля ипотеки в продажах выросла существенно.

Даже беглый взгляд на параметры наиболее успешных московских жилых комплексов показывает, что «средний портрет» такого ЖК составить невозможно – каждый проект уникален, в лидерах рейтинга как проекты элитного класса, так и жесткого эконом-класса. В московских условиях успех проекта по темпам продаж обеспечивает концепция, соответствующая местоположению, массированная реклама, отлаженный процесс продаж, надежность застройщика, высокие темпы строительства, оптимальные и разнообразные планировки, гибкое ценообразование, активная работа с ипотекой и лишь в редких случаях – ценовой демпинг, который обеспечил в 2016 году высокие продажи в ЖК «Город» и «Некрасовка 10-11», но так и не помог проекту «Царицыно».

Темпы и параметры продаж в TOP-20 ЖК Москвы по выручке

Площадь, тыс. м2

ср. площадь лота, м2

Реализовано лотов

Доля ипотеки

Жилой комплекс

2015

2016

2015

2016

2015

2016

2015

2016

Зиларт

8,2

64,4

75

68

109

945

17%

27%

Садовые кварталы

17,0

17,1

137

124

124

138

13%

14%

Лайф Ботанический сад

28,7

42,7

57

62

508

688

24%

40%

Символ

7,4

47,6

73

66

102

726

45%

38%

Варшавское шоссе 141

24,9

54,5

53

49

466

1102

43%

46%

Наследие

30,8

31,7

81

81

381

391

25%

32%

Донской Олимп

27,2

33,0

96

104

284

317

17%

21%

Город

-

68,0

-

51

-

1336

-

29%

Город на реке Тушино-2018

21,2

48,6

60

63

352

769

27%

33%

Лучи

-

69,6

-

53

-

1315

-

34%

Грин Парк

-

43,5

-

56

-

771

-

48%

Ривер Парк

32,0

39,8

54

59

597

673

49%

47%

Мещерский лес

-

63,3

-

56

-

1130

-

53%

Некрасовка квартал 10-11

23,4

65,7

56

55

420

1200

28%

39%

Лайф Митинская Экопарк

34,3

35,5

60

57

569

621

26%

37%

Фили Град

43,7

27,0

55

56

799

480

24%

43%

Сердце Столицы

34,5

20,8

81

78

425

266

29%

39%

Лайнер

19,5

29,1

39

37

498

782

19%

31%

Ред Сайд

16,5

16,0

91

96

182

167

13%

22%

Жемчужина Зеленограда

33,4

65,1

41

46

806

1407

34%

52%

Методика расчета

Для оценки выручки использовались данные по площадям, комнатности и иным параметрам квартир и апартаментов, согласно зарегистрированным в Росреестре в 2015-2016 годах договорам участия в долевом строительстве (ДДУ) в 196 жилых комплексах Москвы. На основе параметров квартир и апартаментов из ДДУ им сопоставлены данные по ценам экспозиции похожих квартир в ЖК в период регистрации договора долевого участия. В расчете выручки не учитывались данные по реализации машиномест, кладовок, нежилых помещений на первых этажах, помещений коммерческого назначения, а также по реализации и передаче помещений юридическим лицам, включая ЗПИФ. Также оценка выручки, цен лотов и кв. м не учитывает предоставленные продавцами скидки.