Экспeрты Top Brokers Alliance прoaнaлизирoвaли, кaк измeнился рынoк элитнoй нeдвижимoсти Мoсквы с нaчaлa кризисa в 2014 г.

Oснoвныe вывoды:

• Втoричный рынoк элитнoй нeдвижимoсти пoстрaдaл сильнee другиx сeгмeнтoв, пoтeряв в период кризиса 29% покупателей. Объем предложения также сократился на треть, а средний бюджет сделки на 33% в долларовом исчислении.
• В сегменте высокобюджетных апартаментов число сделок c начала кризиса выросло в 3 раза, хотя бюджет покупки уменьшился на 5 млн руб., а площадь самых востребованных апартаментов не превышает 100 кв. м.  
• В сегменте элитных новостроек отмечается падение числа сделок на 25% и рост среднего бюджета сделки на 40%.  
• Элитная загородная недвижимость, столкнувшаяся с двукратным падением спроса и замедлением темпов девелоперской активности, во II полугодии 2016 г. демонстрирует снижение среднего бюджета сделки в долларах на 20%. При этом средний бюджет сделки в рублях за счет роста курса (в 1,8 раз) и продажи лотов в поселках, цены которых по-прежнему номинированы в долларах, увеличился в 1,7 раз по сравнению с началом 2014 г. В лидеры спроса выходят земельные участки, на долю которых в 2016 г. приходится 45% сделок.  

КВАРТИРЫ. ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК

• Объем предложения в сегменте квартир на первичном рынке остался неизменным по количеству комплексов в продаже – в 2014 г. и 2016 г. на рынке представлено 29 объектов. Число квартир выросло с 627 до 737 (+18%).  
• В структуре предложения преобладают квартиры площадью 100-150 кв. (48% против 31% в 2014 г.). По стоимости преобладают квартиры 100-200 млн руб. (44% против 28% в 2014 г.).
• Средняя цена квадратного метра квартир на первичном рынке элитной недвижимости Москвы за 2,5 года в рублях выросла на 14% и по итогам 2016 г. составила 907 тыс. руб.  
• Доля квартир в бюджете 100-200 млн руб. в общей структуре предложения увеличилась в 1,5 раза и по итогам 2016 г. составила 44%. В основном, рост доли квартир в бюджете 100-200 млн руб. произошел за счет роста курса доллара, падения рубля, как следствие, увеличения рублевых цен квартир.
• Количественный показатель спроса в сегменте квартир продемонстрировал отрицательную динамику: число сделок в 2016 г. сократилось на четверть по сравнению с 2014 г., тогда как качественные показатели сделок выросли. Средняя цена сделки по итогам 2016 года на 9% превышает среднюю цену предложения на конец ноября 2016 года.
• Средний бюджет по проданным в 2016 г. составил 162 млн руб., что на 40% выше, чем в 2014 г., когда показатель по итогам года был отмечен на уровне 116 млн руб., опять же в том числе за счет существенного скачка курса доллара по отношению к рублю. При этом в начале 2014 года доля рублевых сделок составляла 41% от общего числа сделок, а по итогам 2016 года этот показатель достиг 70%. На конец ноября 2016 года доля рублевого предложения квартир составляет 75% от общего объема предложения квартир.  
• Пятая часть сделок 2016 г. в сегменте квартир прошла с лотами в средних бюджетах (100-200 млн руб.), в 2014 г. на квартиры такой стоимости приходилось чуть менее половины (41%) всех сделок. Однако стоит отметить увеличение числа сделок в бюджетах более 300 млн руб., если в 2014 г. лишь 4% пришлось на бюджеты выше 300 млн руб., то в 2016 г. доля таких квартир увеличилась до 18%.  
• На протяжении последних 3-х лет лидером по объему сделок остаются Хамовники, именно здесь проходит от 45% до 63% сделок в год.

АПАРТАМЕНТЫ. ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК

• Самая активная фаза роста рынка элитных апартаментов в рассматриваемом периоде 2014-2016 гг. пришлась на II полугодие 2014 г., когда объем предложения в лотах вырос с 423 до 784 (в 1,85 раза). Таким образом, за II полугодие 2014 г. совокупная площадь апартаментов увеличилась с 57 тыс. кв. м до 97,8 тыс. кв. м. В дальнейшем (с конца 2014 г.) количество апартаментов, экспонируемых на рынке, существенно не менялось. Сегодня на рынке представлено 746 апартаментов совокупной площадью 83,2 тыс. кв. м. Так, за 2 года объем предложения в штуках сократился на 5%, в квадратных метрах – на 15%.  
• Суммарная площадь апартаментов снижалась более высокими темпами по сравнению с сокращением числа лотов в связи с уменьшением средней площади апартамента со 135 кв. м в середине 2014 г. до 112 кв. м в конце 2016 г. В условиях кризиса застройщики стали применять более компактную «нарезку» лотов для удовлетворения покупательского спроса, который на протяжении последних 3-х лет сконцентрирован на апартаментах площадью до 100 кв. м (в 2014 г. — 49% сделок, 2015 г. – 45%, в 2016 г. – 57%). Так, в середине 2014 г. доля апартаментов площадью до 100 кв. м в структуре предложения составляла 27%, к концу 2016 года она выросла до 44%.  
• Несмотря на сокращение общей площади апартаментов, предлагаемых к продаже на 15 тыс. кв. м, их совокупная стоимость изменилась незначительно с 70,4 млрд руб. до 68,8 млрд руб. Объясняется это тем, что средняя цена 1 кв. м апартаментов с I пгд. 2014 года выросла на 133 тыс. руб.: с 693 тыс. руб. до 827 тыс. руб. Таким образом, на фоне роста средней цены предложения, уменьшение площади выставленных на продажу апартаментов практически не оказало влияния на среднюю стоимость лота: за кризисные 2,5 года показатель снизился с 93,5 млн руб. до 92,2 млн руб.
• Число сделок в сегменте высокобюджетных апартаментов за три года выросло в 3 раза: в 2014 году было куплено 60 лотов, в 2016 году — 202.  
• Однако средняя стоимость купленного апартамента за кризисные годы снизилась с 68 млн руб. до 63 млн руб. В структуре сделок превалируют покупки стоимостью до 50 млн руб. (57% — в 2016 г.). Тем не менее, сделки в больших бюджетах от 300 млн руб. проходят. Так, они появились в конце 2015 г., с тех пор их доля остается стабильной на уровне 2%. Подобные сделки проходили в 2015-2016 гг. в таких проектах как Chekhov, Nabokov, St. Nickolas, «У Патриарших».  
• С 2014 года средняя стоимость купленного квадратного метра держится на уровне 600 тыс. руб. В 2014 году она составляла 634 тыс. руб., в 2016 году – 606 тыс. руб.
• Таким образом, в сегменте апартаментов за 2,5 года с начала кризиса сократилась площадь как предлагаемых к продаже апартаментов, так и покупаемых. При этом разрыв между предложением девелоперов и выбором покупателей невелик: 112 кв. м против 104 кв. м. Однако ценовой разрыв между желаниями застройщиков и ожиданиями покупателей значительнее: 830 тыс. руб. за кв. м против 606 тыс. руб. за кв. м.

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК. ГОРОД

• На вторичном рынке собственники по-прежнему неохотно идут на уступки покупателям. Долларовое предложение составляет около 70% экспонируемых объектов. Доля рублевых сделок остается невысокой и не превышает 25%.  
• За 1,5 года средняя цена предложения на вторичном рынке в рублевом выражении не изменилась и остается на уровне 1 130 тыс. руб. за кв. м, долларовый показатель снизился на 12% с $20 370 за кв. м до $17 920 за кв. м.  
• Объем предложения на вторичном рынке за 1,5 года сократился на треть, и сегодня на продажу выставлено порядка 1 040 квартир и апартаментов: часть собственников сняла квартиры с продажи до «лучших времен», другие сдали квартиры в аренду.  
• На протяжении трех лет количество сделок на вторичном рынке стабильно сокращается, относительно 2014 г. число сделок упало на 29%. Отрицательную динамику продемонстрировал и средний бюджет сделки в долларовом выражении. Так, показатель с 2014 г. снизился на 33% и по итогам 2016 г. зафиксирован на уровне $2,47 млн. Средний бюджет в рублевом выражении, напротив, вырос со 139 млн руб. до 165 млн руб.  
• На протяжении 3 лет сделки осуществлялись преимущественно в бюджете 100-200 млн руб. (39% в 2016 г.). Примечательно, что за три года в структуре спроса выросла доля квартир стоимостью более 300 млн руб. с 7% до 11%.  
• Наиболее востребованными остаются квартиры площадью 150-200 кв. м (31% всех сделок в 2016 г.), доля квартир площадью 200-250 кв. м выросла с 13% до 17%. Также растет популярность небольших квартир до 100 кв. м — с 10% в 2014 г. до 14% в 2016 г.  

ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ. ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК

• С 2014 по 2016 гг. предложение элитных коттеджных поселков уменьшилось на 22%: с 46 до 36 объектов. За это время предложение пополнилось 5 новыми поселками такими как «Ренессанс Парк», «Березки», «Резиденция Маслово», «Успенский лес», «Новое Николино», а также новым объемом в уже реализуемых поселках «Новое Николино» и «Мэдисон Парк».  
• С I пгд. 2014 года количество коттеджей, выставленных на продажу, уменьшилось на 57% с 999 до 426 объектов, что было связано с переходом девелоперами от продажи коттеджей и участков с подрядом к участкам без подряда в условиях снижения спроса в 2015 г. Однако сокращение суммарной площади предложения шло менее высокими темпами: с 549 тыс. кв. м до 325 тыс. кв. м (-41%). Это связано с увеличением средней площади коттеджей, выставленных на продажу, с 2014 г. показатель увеличился на 41% с 540 до 763 кв. м. Увеличение средней стоимости лота составило 95%: с 92 млн руб. до 179 млн руб. за объект за счет роста курса доллара.  
• Самыми дорогими шоссе по средней стоимости коттеджа, выставленного на продажу, на конец 2016 г. стали Осташковское (695 млн руб.), Минское (226 млн руб.), Рублево-Успенское (208 млн руб.).  
• В структуре предложения коттеджей по площади отмечается существенное снижение доли объектов площадью до 500 кв. м с 58% в I пгд. 2014 г. до 27% в 2016 г. При этом мы наблюдаем рост доли предложения коттеджей площадью 500-800 кв. м с 32% до 42%. Анализируя структуру предложения по стоимости, мы зафиксировали рост доли более дорогого предложения стоимостью 100-200 млн руб. и более 300 млн руб. с 15% до 32% и с 3% до 15% соответственно. Доля коттеджей стоимостью до 50 млн руб. напротив сократилась с 18% до 10%. Прежде всего, это связано с вымыванием ликвидного предложения, а также изменением формата предложения за кризисный период: девелоперы перевели часть участков с обязательным подрядом в участки без подряда.
• В 2016 г. число сделок в сегменте коттеджей по сравнению 2014 г. снизилось почти в 2 раза с 266 до 139 штук. 55% сделок сегодня проходит с коттеджами площадью 500-800 кв. м. С I пгд. 2014 г. их доля выросла с 30% до 55%. Доля сделок с коттеджами такой площади снизилась с 55% до 39%.  
• Средняя стоимость купленного коттеджа за 3 года выросла с 75 млн руб. до 127 млн руб. (+41%), что связано с приобретением готовых коттеджей в самых дорогих поселках (в том числе Agalarov Estate, «Жуковка XXI», в которых коттеджи экспонируются в долларах, а также продажи значительного объема лотов в КП «Березки» с минимальным дисконтом) на фоне волатильности курса рубля (пересчет цен в рублях проходил по среднему курсу за рассматриваемый период).  
• Доля менее дорогих коттеджей, стоимостью до 50 млн руб. сократилась с 47% в 2014 г. до 27% в 2016 г., доля домовладений стоимость 100-200 млн руб. возросла с 12% до 21% и доля коттеджей в бюджете 200-300 млн руб. увеличилась с 3% до 10%. В 2015 г. отмечается появление сделок в бюджете выше 300 млн руб. (1%), в 2016 г. их доля достигает 5%. Структура спроса по площади за 3 года практически не изменилась: по-прежнему больше половины сделок проходит с коттеджами площадью до 500 кв. м (55% в 2016 г.), стабильна и доля сделок с домовладениями площадью более 1 000 кв. м, на такие коттеджи пришлось 3% в 2016 г.
• В сегменте земельных участков отмечается рост объема предложения с 309 до 574 лотов. Цена предложения сотки с I пгд. 2014 г. снизилась с 2,95 млн руб. до 2,64 млн руб.  
• Претерпела изменения структура предложения по площади земельного участка, если в середине 2014 г. 73% участков имели площадь более 30 соток, то на конец 2016 г. их доля упала до 38%, при этом доля участков площадью 15-20 соток выросла с 7% до 26%.  
• В 2016 г. спрос на земельные участки достиг максимального значения в рассматриваемом периоде – 169 проданных участков, против 83 в 2014 г. и 111 в 2015 г. Средняя площадь приобретенного участка с 2014 г. снизилась с 30 до 25 соток.  
• В 2016 г. 34% сделок с земельными участками прошло с объектами площадью 15-20 соток, в 2014 г. на участки такой площади приходилось 28% сделок. Стоит отметить и появление сделок с участками площадью менее 15 соток, в 2014 г. таких участков не было продано вовсе. Доля участков более 30 соток снизилась с 35% до 21%.  
• Средняя цена сотки проданных участков выросла на 31% с 1,98 млн руб. в 2014 г. до 2,61 млн руб. в 2016 г.
• Объем предложения таунхаусов и дуплексов за 2,5 года сократился в 2 раза с 225 до 112 объектов. Средняя стоимость лота в рублевом эквиваленте выросла с 45 млн до 69 млн за счет ухода с рынка наиболее ликвидных лотов.  
• Объем сделок с таунхаусами и дуплексами за 3 года сократился на 30%: 94 объекта в 2014 году против 66 объектов в 2016 году. Средняя стоимость купленного объекта по сравнению с 2014 г. выросла на 25% и в 2016 году составила 53 млн руб., что практически на четверть ниже стоимости предложения.