Кoмпaния IPG.Estate прoвeлa aнaлиз сeгмeнтa oфиснoй нeдвижимoсти за первое полугодие 2016 года

Предложение

По итогам первого полугодия 2016 года общий объем рынка качественной офисной недвижимости в Санкт-Петербурге превысил 2,2 млн. кв.м.

В первом полугодии 2016 в сегменте качественной офисной недвижимости было введено 160 000 кв. м, что сопоставимо с объемом ввода по итогам 2015 года. Основная масса нового предложения позиционируется в классе В. До конца 2016 года прогнозируется прирост более чем на 100 000 кв.м качественной офисной недвижимости.

Несмотря на значительный прирост предложения, существенного влияния на сегмент офисной недвижимости не оказано, поскольку основная масса новых проектов выходит на рынок либо заполненными арендаторами, либо планируются к использованию под собственные нужды.

По итогам 2015 года обеспеченность жителей Санкт-Петербурга качественными офисными площадями на 1 000 человек существенно не изменилась — достигла 450 кв.м. Это более чем в два раза ниже московского показателя и на 20% — екатеринбургского.

Географическая структура предложения качественных офисных площадей существенно не изменилась. Продолжатся развитие делового кластера в Московском районе – по итогам первого полугодия 2016 года доля качественного предложения офисной недвижимости, расположенной в Московском районе, достигла 20%. По нашим прогнозам показатель продолжит увеличиваться. Порядка 18% всего нового предложения по итогам 2016 года будет сосредоточено в данной локации.

Из ключевых офисных центров, введенных в эксплуатацию в первом полугодии 2016, можно выделить 2 очередь БЦ «Невская Ратуша» (класс А), 2 очередь БЦ «Виктория Плаза» (В+), вторую очередь БЦ «Мегапарк» (В), а также 2 корпуса БЦ в составе Экспофорума (А).

Спрос

В первом полугодии суммарный объем чистого поглощения составил более 120 000 кв.м, что превышает показатель аналогичного периода прошлого года в 2,5 раза.

Относительно высокий показатель чистого поглощения обусловлен тем, что многие проекты к моменту выхода на рынок имели 100% показатель заполняемости.

В общем объеме поглощения увеличилась активность компаний нефтегазвой отрасли и энергетических компаний. Крупнейшей сделкой 1 полугодия 2016 года стала аренда компанией «СтройГаз Консалтинг» бизнес-центра «Фландрия». В целом спроса на офисные площади формируется за счет таких сфер как нефтегазовые компании, IT, коммуникации, строительство, банки и финансы, торговые, производственные компании.

Перспективное предложение

Суммарный объем проектов, запланированных к вводу до конца 2016 года, ожидается на уровне 260 тыс. кв. м. Ключевые проекты, запланированные ко вводу в течении 2016 года, — Fort Tower (класс А), БЦ на Уральской (В), БЦ «Граффити» (В+), БЦ «Полис» (В).

Уровень вакантных площадей в высококлассных офисных центрах по итогам первого полугодия 2016 года снизился. Средневзвешенный показатель вакансии составил порядка 12,5%. В первую очередь это обусловлено снижением вакантных площадей в класса А – с 16% до 12%. Уровень вакантных площадей в классе В также снизился и составил 8% против 11% по итогам 2015 года. Мы ожидаем, что текущий уровень вакантных площадей до конца 2016 года увеличится в пределах 2-3%.

Ставки аренды

Средние заявленные арендные ставки по офисным помещениям за первое полугодие 2016 года увеличились на 4% для класса А, в сегменте класса В ставки практически не изменились. На текущий момент средний уровень ставки аренда для класса А составляет 1 300 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и эксплуатационные расходы, в классе В/В+ – 950 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и эксплуатационные расходы.

Тенденции и прогнозы

- По нашим прогнозам до конца 2016 баланс спроса и предложения существенно не изменится по сравнению с первым полугодием. С увеличением количества новых объектов несколько вырастет показатель вакантных площадей – до 3%.

- Ставки аренды до конца 2016 года продемонстрируют рост в диапазоне 3-5%.

- Негативные тенденции национальной экономики оказывают существенное влияние на состояние офисного сектора Санкт-Петербурга, в первую очередь на анонсирование и строительство новых проектов по причине ограниченности заемного финансирования. Таким образом, в 2017-2018 годах рынок офисной недвижимости может столкнуться с нехваткой качественного предложения.