Декабрь 19th, 2016 
adminGWP 127,4 тыс. лoтoв нaxoдится в aктивнoм прeдлoжeнии нa рынкe нoвoстрoeк Мoскoвскoгo рeгиoнa пo сoстoянию нa кoнeц 4 квaртaлa 2016. Oни прeдстaвлeны в 2 486 кoрпусax в сoстaвe 737 ЖК. Рoст oбъeмa прeдлoжeния — дoлгoсрoчный рынoчный трeнд; oн нaчaлся в 2012 гoду (пoслe oфoрмлeния рeшeния o рaсширeнии грaниц Мoсквы и «рaзмoрoзки» зaпускa нoвыx прoeктoв в прeдeлax «стaрыx грaниц» стoлицы). В 2016 гoду рoст oбъeмa прeдлoжeния пoстeпeннo зaмeдлялся и в 4 квaртaлe 2016 гoдa прaктичeски остановился (в октябре 2016 на рынке экспонировалось 123,2 тыс. лотов, в ноябре 2016 — 126,9 тыс. лотов, в декабре 2016 — 127,4 тыс. лотов).
Тезисы.
- Кризис пока не закончился, но рынок адаптировался к новым условиям.
- Активная фаза кризиса началась в середине 2014 года и развивается под воздействием 2 ключевых факторов. На фоне снижения реальных доходов населения ("падает спрос"), за счет выводимых в реализацию новых проектов увеличивается число квартир в экспозиции ("растет предложение"). В 2014-2016 гг. это приводило к снижению реальных цен сделок, появлению проблемных ЖК и застройщиков, близких к банкротству, увеличению просроченной задолженности у участников рынка.
- Динамика ключевых рыночных индикаторов в последние месяцы свидетельствует о его восстановлении, которое пока носит неустойчивый характер. К концу 2016 года:
- Прекратился рост активного предложения (хотя его потенциальный объем в анонсированных к старту корпусах и новых ЖК превышает текущие темпы продаж и грозит рынку затовариванием);
- Средние цены квадратного метра в ряде месяцев и локаций демонстрируют положительную динамику (но пока это наблюдение нельзя отнести к рынку в целом);
- Число сделок (заключенных ДДУ) растет на протяжении всего 2016 гола и находится на рекордных уровнях (но рост пока неустойчив и достигнут за счет изменения структуры сделок между сегментами рынка и локациями).
- Ключевыми драйверами развития рынка новостроек в 2016 году стали:
- Ипотека. Продление программы субсидированной ипотеки, совместные проекты банков и застройщиков привели к росту доли ипотечных сделок не только в подмосковных и «новомосковских» проектах (как в 2015 году), но и в Москве в пределах МКАД. В 60 крупнейших ЖК Москвы (по числу сделок) на ипотечные сделки в 2016 году пришлось 38% от их суммарного числа (против 23% в прошлом году).
- Новые проекты. Большинство новинок рынка 2016 года было выведено в привлекательных локациях, с ценовыми уровнями и продуктовыми решениями, адаптированными под текущие параметры платежеспособного спроса. Запуск МЦК, активное строительство нескольких линий метро оказало значимую поддержку новостройкам, расположенным вблизи новых транспортных узлов.
- Переток клиентов со вторичного рынка. Впервые динамика сделок на первичном и вторичном рынке показала столь разнонаправленную динамику. На фоне почти двукратного роста числа сделок на рынке новостроек Москвы, переходы прав на вторичном рынке выросли лишь на 11,0% (а в области и вовсе продемонстрировали снижение на 11,8%). Это связано и с более привлекательными ипотечными ставками, и с более активными и качественными рекламными кампаниями застройщиков, их гибкой политикой в отношении предоставления скидок и индивидуальных условий.
- Факторы, обеспечившие рынку относительно комфортное прохождение 2014–2015 гг. (снижение метражей квартир, снижение «порога входа на рынок») также использовались застройщиками, но их эффект начинает ослабевать.
Прогноз на 2017. Мы ожидаем:
- Стабилизации объема предложения. Значительная часть проектов, по которым подготовительная стадия была выполнена до начала кризиса, уже вышла на рынок. Кроме того, даже небольшое сокращение объема активного предложения, застройщики могут использовать как инфоповод для стимулирования спроса и повышения цен (по аналогии с рынком нефти).
- Роста средних цен на уровне инфляции. Повышение строительной готовности присутствующих на рынке корпусов на фоне снижения доли объектов на котловане в структуре предложения практически неизбежно приведет к росту средних цен. Его потенциал ограничен заявленными на 2017 год целевыми показателями по инфляции (6% в годовом исчислении), так как стремление застройщиков к сохранению доли рынка, поддержанию необходимых темпов продаж не позволит ценам вырасти выше инфляции.
- Роста доли ипотечных сделок. Ожидаемое снижение ключевой ставки ЦБ приведет к снижению ипотечных ставок (даже вне программы субсидирования ипотеки) до относительно комфортных для заемщиков значений (ниже 12% годовых). Эффективная ставка по ряду крупных проектов (при реализации партнерских программ банков и застройщиков) может приблизиться к 10%, некоторые застройщики уже анонсировали программы с ипотекой без первоначального взноса.
- Реализация отложенного спроса. Улучшение макроэкономической конъюнктуры (возобновление роста ВВП, положительная динамика доходов в частном секторе) приведет к реализации отложенного спроса. На рынок выйдут те покупатели, кто в 2015–2016 гг. не присутствовал на рынке как по финансовым причинам, так и из-за состояния неопределенности, неизбежного для острой фазы кризиса.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
Число ЖК и корпусов в экспозиции продолжает увеличиваться (как за счет новинок рынка, так и за счет сохранения нераспроданных остатков в ЖК, стартовавших в 2013-2015 гг.). По сравнению с концом 2015 года число ЖК и корпусов с лотами в активном предложении выросло на 42 ЖК и 85 корпусов (при этом, в 2016 году всего было выведено 528 новых корпусов).
Табл. 1. Динамика объекта активного предложения по локациям в 2015-2016 гг. (число лотов, ед.).
2015q4
2016q1
2016q2
2016q3
2016q4
Москва
29 878
36 650
37 303
38 507
42 759
Московская область
69 097
60 515
65 561
69 900
75 659
Новая Москва
9 556
6 836
6 635
8 645
8 960
Весь регион
108 531
104 001
109 499
117 052
127 378
Источник: данные ЦИАН.
Активизация процесса редевелопмента ближнего пояса столичных промзон, начавшаяся в середине 2015 года, запустила механизм трансформации территориальной структуры рынка. На долю Москвы в старых границах сейчас приходится 38,9% от площади квартир в предложении (рост на 6,8 процентных пунктов по итогам 4 кв. 2015 и на 15,9 процентных пунктов с начала 2014 года). Сильнее всего выросла доля районов, прилегающих к Третьему транспортному кольцу и МЦК. Продолжился тренд на снижение доли проектов в Московской области (несмотря на большие объемы нераспроданных квартир в корпусах, сданных в эксплуатацию) и Новой Москве (на которую в отдельные месяцы в 2012-2013 гг. приходилось до 25% от объема предложения).
Табл. 2. Изменение территориальной структуры активного предложения в 2015-2016 гг. (% от суммарной площади квартир по всему региону).
2014q1
2015q4
2016q1
2016q2
2016q3
2016q4
Москва
23,0%
32,1%
40,0%
38,5%
37,6%
38,9%
Москва (внутри Садового кольца)
1,7%
1,7%
1,5%
1,5%
1,4%
Москва (от Садового до ТТК)
5,5%
6,6%
7,7%
7,4%
7,9%
Москва (от ТТК до МКАД, полупериферийная зона)
7,8%
10,5%
8,7%
10,1%
11,0%
Москва (от ТТК до МКАД, периферийная зона)
12,3%
15,5%
14,8%
13,0%
13,2%
Москва (в границах 2012 г. за МКАД)
3,8%
5,0%
5,2%
4,5%
4,3%
Москва (Зеленоград)
1,0%
0,7%
0,6%
1,0%
0,9%
Московская область
65,0%
59,4%
53,5%
55,6%
55,4%
54,5%
Подмосковье Ближнее
28,4%
26,4%
25,8%
26,0%
25,8%
Подмосковье Среднее
29,3%
25,6%
28,4%
27,5%
27,6%
Подмосковье Дальнее
1,7%
1,5%
1,4%
1,9%
1,1%
Новая Москва
12,0%
8,6%
6,5%
5,9%
7,0%
6,6%
Новая Москва (ближний пояс)
4,9%
3,7%
3,3%
4,1%
3,6%
Новая Москва (средний пояс)
2,0%
2,2%
2,1%
2,2%
2,4%
Новая Москва (дальний пояс)
1,7%
0,6%
0,5%
0,7%
0,6%
Источник: данные ЦИАН.
Рост доли 1-комнатных квартир и студий стал одним из способов адаптации застройщиков к кризисным явлениям на рынке с 2014 года. Это позволило насытить рынок более ликвидными предложениями и существенно снизить стоимость «входного билета». Этот драйвер развития рынка можно считать исчерпанным. Доля 1-комнатных квартир стабилизировалась на уровне ~40% в Москве и ~50% в Московской области (доля рассчитана от числа лотов в предложении).
Табл. 3. Изменение структуры активного предложения по типам комнатности в 2015-2016 гг. (% от суммарного числа квартир по всему региону).
Москва
2014q4
2015q4
2016q4
1-комн. и студии
41,0%
41,8%
39,0%
2-комн.
34,0%
35,5%
37,0%
3-комн.
19,0%
17,0%
19,0%
4+-комн.
6,0%
5,7%
5,0%
Московская область
1-комн. и студии
49,0%
49,8%
51,2%
2-комн.
37,0%
36,3%
34,2%
3-комн.
13,0%
12,7%
13,8%
4+-комн.
1,0%
1,2%
0,7%
Новая Москва
1-комн. и студии
38,0%
40,2%
45,0%
2-комн.
42,0%
42,1%
38,0%
3-комн.
19,0%
17,1%
16,0%
4+-комн.
1,0%
0,5%
1,0%
Источник: данные ЦИАН.
Несмотря на то, что снижение средних метражей квартир не может быть бесконечным (у этого явления есть технологические и градостроительные ограничения), пока данный процесс продолжается. Формально, средний метраж квартир, представленных в активном предложении, по итогам года практически не изменился (в Новой Москве снизился на 2,3 кв. м., в Московской области на 1,8 кв. м., а в Москве в границах 2012 даже вырос на 0,2 кв. м). Но если учитывать только новые проекты, то метражи квартир каждого из типов комнатности в них значимо ниже средних (на 4,9 кв. м в Москве, на 4,1 кв. м в Новой Москве, на 5,9 кв. м в Московской области). Это является естественной адаптацией застройщиков к реальной структуре спроса.
Табл. 4. Изменение средней площади лота в активном предложении по локациям и типам комнатности в 2015-2016 гг., кв. м.
2015q4
2016q4 (все предложение)
2016q4 (только проекты 2015 года)
2016q4 (только проекты 2016 года)
Москва
64,6
64,8
60,3
59,9
1-комн. и студии
42,8
42,2
42
39
2
67,0
65,2
63
63
3
99,4
95,8
90
88
4
148,0
142,1
127
122
Московская область
55,2
53,7
51,9
49,6
1-комн. и студии
39,5
38,9
39
37
2
63,3
62,3
61
60
3
86,9
85,6
82
82
4
124,9
127,2
122
100
Новая Москва
57,5
55,2
47,6
49,3
1-комн. и студии
39,5
39,2
36
37
2
60,2
60,0
52
57
3
90,7
89,8
78
77
4
117,5
112,7
118
107
Общий итог
58,0
57,4
55,0
53,6
Источник: данные ЦИАН.
Доля апартаментов в структуре предложения продолжает сокращаться. Важнейшее конкурентное преимущество этого формата, сопутствовавшее его появлению в начале 2010-х гг.,— 10-15%-й дисконт в цене квадратного метра, сейчас уже не выглядит так привлекательно (найти аналог по локации и бюджету в сегменте квартир для апартаментных проектов можно практически всегда). Кроме того, слабая защищенность в случае возникновения трудностей при реализации проекта, стала отпугивать часть потенциальных покупателей.
Табл. 5. Изменение структуры активного предложения по форматам недвижимости в 2015-2016 гг. (% от суммарной площади лотов).
Москва
2015q4
2016q1
2016q2
2016q3
2016q4
апартаменты
24,4%
20,6%
21,6%
20,4%
18,3%
апартаменты + квартиры
5,0%
5,8%
3,8%
6,3%
5,4%
квартиры
70,6%
73,7%
74,6%
73,3%
76,3%
Московская область
апартаменты
1,0%
1,0%
0,8%
1,3%
1,2%
квартиры
99,0%
99,0%
99,2%
98,7%
98,8%
Новая Москва
апартаменты
0,3%
0,5%
0,5%
0,5%
1,1%
квартиры
99,7%
99,5%
99,5%
99,5%
98,9%
Источник: данные ЦИАН. «Апартаменты + квартиры» — те корпуса, где представлены оба формата или где был осуществлен перевод в квартиры.
Стабильно растет доля лотов, представленных в корпусах, находящихся на высоких стадиях строительства. В Московской области уже каждая четвертая квартира экспонируется в доме, введенном в эксплуатацию. Доля таких предложений в ближайшие годы будет расти, так как многие застройщики не успевают реализовать весь объем квартир в процессе строительства. Это связано и с изменением предпочтений многих покупателей, которые осторожнее, чем раньше относятся к сделкам на стадии котлована. Такие покупки выглядят более рискованными и в отличие от предыдущих лет не гарантируют получения инвестиционного дохода. Некоторые застройщики в стремлении выдержать темпы продаж практически не увеличивали цены при переходе на новые этапы строительной готовности, в результате выгода от покупки на старте проекта становится для некоторых неочевидной.
Табл. 6. Изменение структуры активного предложения по стадии строительства в 2015-2016 гг. (% от суммарной площади лотов).
2015q4
2016q4
Москва
Московская область
Новая Москва
Москва
Московская область
Новая Москва
котлован
20%
25%
31%
21%
15%
34%
нижние этажи
20%
12%
13%
19%
11%
11%
верхние этажи
23%
22%
13%
23%
22%
9%
идёт отделка
21%
21%
25%
18%
27%
27%
сдан
16%
20%
18%
19%
25%
20%
Источник: данные ЦИАН.
Темпы вывода нового предложения в 2014–2016 гг. стабильно опережали темпы продаж (поглощения). Это приводит к росту доли лотов, представленных в домах, реализация которых началась более 3 лет назад (т.е. срока, превышающего стандартный девелоперский цикл). Де-факто, первичный рынок стал напрямую конкурировать с предложениями на вторичном. В некоторых локациях на фоне ввода в эксплуатацию корпусов, где массово скупались квартиры в периоды финансовых турбулентностей 2014 года, начал формироваться заметный переизбыток предложения на вторичном рынке.
Табл. 7. Изменение структуры активного предложения по дате старта продаж корпусов в 2015-2016 гг. (% от суммарной площади лотов).
2015q4
2016q1
2016q2
2016q3
2016q4
2011 год и ранее
2,7%
3,8%
3,6%
1,4%
1,5%
2012 год
14,5%
10,8%
10,7%
8,4%
7,7%
2013 год
11,4%
4,5%
4,1%
4,7%
4,1%
2014 год
28,0%
20,5%
18,9%
15,0%
13,0%
2015 год
43,4%
47,6%
39,3%
33,1%
28,7%
2016 год квартал 1
12,8%
14,5%
13,2%
13,4%
2016 год квартал 2
8,9%
13,6%
10,7%
2016 год квартал 3
10,6%
12,9%
2016 год квартал 4
8,1%
Источник: данные ЦИАН.
ЦЕНЫ
Текущий кризис на рынке новостроек характеризуется стагнацией средних цен квадратного метра. В отличие от кризиса 2008–2009 гг., когда средние цены за 9 месяцев снизились на 30–35%, в последние 2 года этот показатель меняется, де-факто, в пределах статистической погрешности (и сильно зависит от используемой методики обработки данных). Застройщики опасались явным образом снижать заявленные цены в уже выведенных в реализацию ЖК, поэтому на пике кризиса «прятали» их фактическое падение под скидки и акции (до 15% от заявленной цены). Кроме того, изменилась структура предложения по комнатностям и метражам. Выросла доля маленьких квартир с более высокой стоимостью квадрата по сравнению с многокомнатными. Т.о., формальное сохранение средних уровней цен по рынку в целом, свидетельствовало о фактическом тренде на их снижение.
К концу 2016 года средняя стоимость квадрата в новостройках Москвы составила 186,4 тыс. руб., в Новой Москве 95,2 тыс. руб., в Московской области 79,4 тыс. руб. (данные приведены без учета элитной недвижимости). Годовые колебания по выделенным локациям укладываются в диапазон 1-2 процентных пунктов. Попытки переломить тренд ценовой стагнации в 2014-2016 гг. предпринимались несколько раз. По итогам неожиданно высоких темпов продаж в июле-августе 2016 года, поддержанных словесными интервенциями как со стороны чиновников, так и застройщиков, в осенние месяцы ожидался рост цены квадратного метра на 4-6% по рынку в целом, но этого в очередной раз пока не произошло. Вывод большого объема предложения в новых проектах лишь привел к колебаниям цен вокруг достигнутых уровней.
Рост числа новых ЖК в последние 1,5 года не только определил динамику цен, но и косвенно повлиял на соотношение числа сделок между первичным и вторичным рынком. Если в начале 2010-х относительно доступные новостройки просто отсутствовали в большинстве крупных спальных районов Москвы и их жители (желавшие купить квартиру в том же районе) были вынуждены выходить на вторичный рынок. К концу 2016 года практически в каждом районе столицы в пределах МКАД выведен в реализацию жилой комплекс, уровень цен в котором привлекательнее, чем на вторичном рынке в домах советской постройки, а качество продукта намного выше.
Табл. 8. Динамика средней цены кв. м по локациям в 2014-2016 гг., тыс. руб. за кв. м.
2014q4
2015q4
2016q1
2016q2
2016q3
2016q4
2016q4/2015q4
Москва
182
183
180
183
186
186
-1,9%
Москва (внутри Садового кольца)
433
436
428
430
430
-0,6%
Москва (от Садового до ТТК)
279
217
232
237
238
-14,6%
Москва (от ТТК до МКАД, полупериферийная зона)
219
223
229
233
230
5,3%
Москва (от ТТК до МКАД, периферийная зона)
179
168
172
174
174
-3,0%
Москва (в границах 2012 г. за МКАД)
118
114
114
116
112
-5,6%
Москва (Зеленоград)
79
82
86
90
92
16,7%
Московская область
83
79
81
79
79
79
0,3%
Подмосковье Ближнее
93
95
94
93
92
-0,9%
Подмосковье Среднее
68
68
68
69
70
2,5%
Подмосковье Дальнее
58
57
57
56
55
-5,7%
Новая Москва
98
93
99
99
97
95
2,1%
Новая Москва (ближний пояс)
113
116
115
112
111
-1,9%
Новая Москва (средний пояс)
80
83
83
79
80
0,1%
Новая Москва (дальний пояс)
59
58
61
60
58
-2,4%
Весь регион
110
117
116
114
116
4,9%
Источник: данные ЦИАН. Расчеты выполнены без учета элитной недвижимости.
«Порог входа» на рынок новостроек (за него мы принимаем уровень цены, по которому в регионе экспонируется суммарно более 1 000 лотов в 10 разных ЖК в 3 или более районах (на банальном уровне — «за эти деньги появляется возможность выбора») в Москве на конец 2016 года составляет 4,08 млн руб., в Новой Москве 3,03 млн руб., в Московской области 1,61 млн руб (в т.ч. 3,38 млн руб. в Ближнем Подмосковье). В отличие от средней цены метра (которая испытывает незначительные колебания), значение «порога входа» в последние годы постоянно снижается. Для привлечения новых групп покупателей (которые раньше или не рассматривали покупку своей квартиры вовсе, или не могли выйти на рынок в интересующие их районы) застройщики идут на дополнительное снижение цен именно по однокомнатным квартирам и вынуждены частично компенсировать этот дисконт в других типах комнатностей и метражей. К примеру, если средняя цена однокомнатной квартиры в 2016 году во всех локациях немного снизилась (в т.ч. в Москве на 3,8%), то средние цены 2-комнатных квартир, напротив, продемонстрировали устойчивую положительную динамику.
Табл. 9. Динамика средней цены 1- и 2-комнатных квартир по локациям в 2014-2016 гг., млн руб.
1-комнатные квартиры и студии
2015q4
2016q1
2016q2
2016q3
2016q4
2016q4 / 2015q4
Москва
7,71
7,17
7,32
7,23
7,42
-3,8%
Московская область
3,20
3,24
3,21
3,22
3,18
-0,6%
Новая Москва
3,78
4,20
4,14
3,96
3,75
-0,8%
2-комнатные квартиры
2015q4
2016q1
2016q2
2016q3
2016q4
2016q4 / 2015q4
Москва
10,04
9,84
10,20
9,99
10,18
1,4%
Московская область
4,53
4,63
4,60
4,50
4,54
0,2%
Новая Москва
5,05
5,48
5,39
5,00
5,06
0,2%
Источник: данные ЦИАН. Расчеты выполнены без учета элитной недвижимости.
В условиях стагнирующего рынка более репрезентативным (по сравнению с динамикой цен) опережающим индикатором является анализ группировки ЖК по динамике изменения цены. Поквартальный анализ этого показателя на протяжении 2016 года демонстрирует постепенный разворот рынка от стагнации к возобновлению медленного роста цен. Если в 1-м квартале 2016 года цены (квартал к предыдущему кварталу) выросли в 22% от числа ЖК Москвы, в 12% ЖК Новой Москвы и в 20% ЖК Московской области, то по итогам 4 квартала 2016 года заметный рост наблюдается в 32%, 21% и 24% ЖК соответственно. Драйвером дальнейшего развития этой тенденции в 2017 году станет рост строительной готовности запущенных проектов на фоне сокращения объемов нового предложения на «котлованных» ценах.
Табл. 10. Группировка ЖК по динамике изменения цены кв. м в 2015-2016 гг. (% рассчитаны от числа ЖК, где наблюдалась соответствующая динамика).
2016q1_2015q4
Москва
Новая Москва
Московская область
цена кв. м выросла
22%
12%
20%
цена кв. м почти не изменилась
55%
60%
54%
цена кв. м снизилась
23%
29%
26%
2016q2_2016q1
цена кв. м выросла
33%
29%
18%
цена кв. м почти не изменилась
53%
58%
62%
цена кв. м снизилась
14%
13%
20%
2016q3_2016q2
цена кв. м выросла
33%
19%
23%
цена кв. м почти не изменилась
47%
59%
57%
цена кв. м снизилась
20%
22%
20%
2016q4_2016q3
цена кв. м выросла
32%
21%
24%
цена кв. м почти не изменилась
55%
47%
59%
цена кв. м снизилась
13%
32%
17%
Источник: расчеты ЦИАН. «Цена почти не изменилась» применяется для ЖК, где поквартальная динамика изменения цены не превысила +/-1%. «Цена выросла» и «цена снизилась» относится к изменению цены в большую или меньшую сторону более, чем на 1%.
ПРОДАЖИ
Одной из необычных особенностей текущего кризиса является то, что он протекает на фоне увеличения номинальных объемов продаж. Правда, доступная для анализа статистика по числу регистраций ДДУ имеет ряд особенностей (регистрация может запаздывать по сравнению с реальными сделками (в этом году, например, массово регистрировались ДДУ в ЖК, которые начали продавать квартиры в предыдущие годы по ЖСК и иным схемам), в статистику могут попадать безденежные сделки между застройщиком и его контрагентами).
По итогам 11 месяцев 2016 года в Москве по схеме ДДУ реализовано 30 762 квартиры (в 1,8 раза больше, чем за аналогичный период 2015 года). Кроме того, 2 417 квартир за 10 месяцев реализовано на аукционах Правительства Москвы, что в 1,4 раза больше аналогичного параметра за весь прошлый год (и в 1,7 раз больше в денежном выражении. Отношение числа сделок «месяц к месяцу» на протяжении года стабильно увеличивалось (с 11%-го роста по итогам января 2016 к январю 2015 до 1,5-красного роста в октябре 2016 к октябрю 2015).
В Московской области динамика отличается от столичной. За 11 месяцев 2016 года зарегистрировано 83 229 ДДУ. По всей видимости, по итогам года будет даже зарегистрировано небольшое снижение числа сделок (на несколько процентных пунктов). В 2015 году в Московской области было заключено около 97 000 ДДУ и, судя по средним темпам последних месяцев (7–8 тыс. сделок), «добрать» за декабрь 2016 около 14,5 тыс. сделок для достижения прошлогоднего уровня по итогам года вряд ли получится.
Различия в динамике числа сделок в Москве и Московской области — еще один из индикаторов (наряду с изменением структуры предложения) изменения территориальной структуры рынка. Новые проекты по привлекательным ценам в Москве привлекли тех, кто раньше мог рассчитывать только на новостройку в Подмосковье.
Табл. 11. Помесячная динамика числа регистраций ДДУ в Москве и Московской области в 2015–2016 гг., ед.
Регистрации ДДУ в Москве.
2015
2016
2016 к 2015
январь
1626
1801
11%
февраль
1516
2135
41%
март
1386
2680
93%
апрель
2057
2530
23%
май
1554
2482
60%
июнь
1479
2737
85%
июль
1627
2807
73%
август
1398
3356
140%
сентябрь
1480
3007
103%
октябрь
1326
3383
155%
ноябрь
1601
3844
140%
декабрь
2835
ИТОГО
19885
30762
Регистрации ДДУ в Московской области.
Зарегистрировано ДДУ. МО
2015
2016
2016 к 2015
январь
47786
25091
-3,50%
февраль
март
апрель
20994
май
июнь
июль
49214
7595
август
7727
сентябрь
7931
октябрь
6862
ноябрь
7029
декабрь
ИТОГО
97000
83229
-14%
Источник: Росреестр.
Кроме тех покупателей, которые рынок новостроек Москвы получил из клиентов, ранее ориентировавшихся только на Московскую область, значимая доля 1,8-кратного прироста связана и с перетоком части покупателей со вторичного рынка. Число переходов прав (тождественное числу сделок на вторичном рынке), зарегистрированное управлением Росреестра по г. Москве, по итогам 11 месяцев 2016 года выросло только на 11%, в отдельные месяцы наблюдалось снижение числа сделок в помесячном выражении; во все месяцы 2016 года прирост на первичном рынке были выше, чем аналогичный показатель на вторичном. На вторичном рынке Московской области динамика еще хуже (лишь 3 из 11 месяцев имели положительную динамику месяц к месяцу; рынок в целом демонстрирует 11,5%-е снижение по итогам 11 месяцев).
Табл. 12. Отношение динамики числа сделок (месяц в 2016 году к месяцу в 2015 году) на первичном и вторичном рынках в Москве и Московской области.
Первичный рынок. Москва
Вторичный рынок. Москва.
Вторичный рынок. Московская область.
Январь 2016 / январь 2015
11%
1%
7%
Февраль 2016 / Февраль 2015
41%
-17%
-20%
Март 2016 / март 2015
93%
3%
-24%
Апрель 2016 / апрель 2015
23%
12%
-14%
Май 2016 / май 2015
60%
46%
-21%
Июнь 2016 / июнь 2015
85%
33%
-7%
Июль 2016 / июль 2015
73%
9%
-22%
Август 2016 / август 2015
140%
35%
2%
Сентябрь 2016 / сентябрь 2015
103%
14%
-7%
Октябрь 2016 / октябрь 2015
155%
-13%
-10%
Ноябрь 2016 / ноябрь 2015
140%
10%
6%
Декабрь 2016 / декабрь 2015
Источник: Росреестр.
ТЕМПЫ ПРОДАЖ
75% сделок в Москве в старых границах в январе-ноябре 2016 года было зарегистрировано в 27 ЖК (из 120 ЖК, где на протяжении этого периода регистрировались ДДУ). Наиболее высокие темпы продаж (регистраций ДДУ) были отмечены в ЖК «Мещерский лес» (160 ДДУ в месяц), ЖК «Город» (141 ДДУ в месяц). Темпы продаж более 100 регистраций ДДУ в месяц также отмечены в ЖК «Лучи» и ЖК «Жемчужина Зеленограда». Во всех указанных объектах стоимость квадратного метра в среднем в 2016 году была ниже 125 тыс. руб. за кв. м (т.е., де-факто, находилась на ценовых уровнях дорогих городов Ближнего Подмосковья). Лидеры по темпам продаж в ЖК с ценником, близким к московскому вторичному рынку (160-200 тыс. руб.), демонстрируют темпы продаж на уровне 60-80 ДДУ в месяц. Среди ЖК со средней стоимостью квадратного метра выше 200 тыс. рублей лидирует ЖК «Лайф Ботанический сад» (58 регистраций ДДУ в месяц). Среднегодовой темп продаж в бизнес-классе составляет около 20-25 ДДУ в месяц. Темпы продаж среди ЖК-лидеров в Новой Москве практически не отличаются от Москвы в границах до 2012 года.
В Московской области продажи 75% квартир также сконцентрированы примерно в 20% от числа ЖК (71 из 364), т.е., «плотность» сделок соответствует столичной несмотря на кратно большее число объектов в активной продаже. Лидеры рынка по темпам продаж генерируют более 200 сделок в месяц. В отличие от Москвы зависимость «цена квадратного метра – темпы продаж» здесь выражена чуть слабее (в частности, в лидерах находится ЖК «Опалиха О3», расположенный даже не в Ближнем Подмосковье и со средним ценником на протяжении 2016 года, превысившим 110 тыс. руб. (на 40% выше среднего по Московской области в целом).
Табл. 13. ЖК-лидеры по темпам продаж (регистраций ДДУ) в 2016 году.
Топ-5 ЖК Москвы (со средней стоимостью кв. м до 125 тыс. руб.)
ЖК
Застройщик
Среднемесячный темп регистраций ДДУ в 2016 году
Средняя цена кв. м (среднее значение за 2016 год)
Мещерский лес
ПИК
160
109,1
Город
Град Инвест
141
126,5
Лучи
ЛСР
121
111,1
Жемчужина Зеленограда
ПИК (ex-Мортон)
120
88,3
Некрасовка квартал 10-11
ДСК-1
85
103,9
Источник: расчеты ЦИАН (по итогам обработки выписок ЕГРП Росреестра). Учтены только сделки ДДУ с квартирами с физическими лицами. Без учета месяцев, когда выполнялось перемежевание или пакетная регистрация ранее заключенных сделок.
Топ-5 ЖК Москвы (со средней стоимостью кв. м более 125 тыс. руб.)
ЖК
Застройщик
Среднемесячный темп регистраций ДДУ в 2016 году
Средняя цена кв. м (среднее значение за 2016 год)
Грин Парк
ПИК
84
168,7
Зиларт
ЛСР
79
191,5
Петр 1
ПИК (ex-Мортон)
68
158,2
Символ
Донстрой
60
177,5
Лайф Ботанический сад
Пионер
58
207,1
Источник: расчеты ЦИАН (по итогам обработки выписок ЕГРП Росреестра). Учтены только сделки ДДУ с квартирами с физическими лицами. Без учета месяцев, когда выполнялось перемежевание или пакетная регистрация ранее заключенных сделок.
Топ-10 ЖК Московской области
ЖК
Застройщик
Среднемесячный темп регистраций ДДУ в 2016 году
Средняя цена кв. м (среднее значение за 2016 год)
Люберцы 2017
Самолет Девелопмент
263
76,7
Пригород Лесное
Самолет Девелопмент
245
73
Люберцы 2016
Самолет Девелопмент
215
97
Опалиха О3
Urban
211
111,1
Видный город
Urban
184
97,2
Бутово Парк 2Б
ПИК (ex-Мортон)
171
86,7
Государев дом
Granelle
157
73,3
Путилково
ПИК (ex-Мортон)
153
90,7
Новое Пушкино
Ingrad
121
62,1
Ярославский
ПИК
117
88,2
Красная горка
ПИК
102
84,3
Московские водники
ДСК-7
101
84,1
Источник: расчеты ЦИАН (по итогам обработки выписок ЕГРП Росреестра). Учтены только сделки ДДУ с квартирами с физическими лицами. Без учета месяцев, когда выполнялось перемежевание или пакетная регистрация ранее заключенных сделок.
Топ-5 ЖК Новой Москвы
ЖК
Застройщик
Среднемесячный темп регистраций ДДУ в 2016 году
Средняя цена кв. м (среднее значение за 2016 год)
Испанские кварталы
А-101
162
94,1
Первый Московский
Абсолют
145
109,2
Бунинские луга
ПИК
117
107,5
Внуково 2017
Самолет Девелопмент
99
86,9
Новые Ватутинки
Инвесттраст
95
95,1
Источник: расчеты ЦИАН (по итогам обработки выписок ЕГРП Росреестра). Учтены только сделки ДДУ с квартирами с физическими лицами. Без учета месяцев, когда выполнялось перемежевание или пакетная регистрация ранее заключенных сделок.
Опубликовано в рубрике