Нa рынoк aктивнo выxoдят нoвыe прoeкты нoвoстрoeк. Фoтo: kiev24.ua

С нaчaлa гoдa на рынок первичного жилья столицы вышло
большое количество новых проектов. ИАП «Столичная недвижимость» решил выяснить,
что повлияло на ситуацию на рынке, почему строить стали больше и что ждет рынок
в недалеком будущем.

Новые
проекты

По словам экспертов, с начала года количество новых
объектов жилой недвижимости, которые начали строить в столице, существенно
выросло.

«Похоже, что девелоперы, как в старые добрые времена,
решили выполнить пятилетку за три года. Количество новых проектов, появившихся
на рынке за 3 квартала, превысило самые смелые прогнозы. И ведь это еще не
конец года! Снижение объемов продаж, наблюдавшееся весной и летом 2016 года, не
испугало игроков рынка, которые уверенно стартуют на новых масштабных площадках»,
– говорит Ярослава Чапко, директор
компании City Development Solutions.

По данным ИАП «Столичная недвижимость» с начала года в
Киеве продажи стартовали в 41 новом жилом комплексе: эконом-класс – 14, комфорт
– 13, бизнес – 9, премиум – 5.

Больше всего объектов строят в Соломенском районе  (8 новостроек), Дарницком и Печерском  (по 7 объектов), Днепровском и Шевченковском
(по 5). В Голосеевском начали продажи в 4-х объектах, Подольском – в 3-х,
Оболонском и Святошинском – по 1.

Спрос –
всему голова

Главная причина, почему количество новых объектов
выросло, по мнению специалистов, – это рост спроса на квадратные метры в
новостройках.

«В условиях девальвации национальной валюты, роста
инфляции, отсутствия действенных альтернативных инвестиционных возможностей и
недоверия населения к банковской системе недвижимость становится востребованным
инструментом сохранения сбережений», – говорит Константин Олейник, заместитель руководителя департамента
стратегического консалтинга компании UTG.

По словам Евгения
Безвушко, директора
инвестиционного департамента компании NAI Ukraine, на рост спроса застройщики отреагировали следующими действиями: возобновили
строительство и продажи на объектах, которые пребывали в «проблемном» состоянии
на протяжении нескольких лет; запустили новые очередм на успешно реализуемых
объектах; запустили реализацию новых проектов; начали «осваивать» новые форматы
жилья (в т.ч. так называемые «смарт-квартиры», адаптация под жилые площади
объектов и площадок промышленного назначения).

В итоге, и проектировать стали больше жилья.

«Отложенный спрос на жилье стал платежеспособным.
Покупатели готовы инвестировать в интересные проекты. Поэтому застройщики стали
активнее заказывать проектирование новых объектов. В первую очередь, это
новостройки эконом- и комфорт-класса», – говорит Анна Искиэрдо, директор проектной компании «Аимм-Групп».

Какие квартиры
строят

В структуре предложения новых проектов, открывших продажи
летом-осенью 2016 года, по данным экспертов, однокомнатные квартиры и студио
занимают более 56%.

А вот уже в тех проектах, которые открыли продажи позже –
в третьем квартале текущего года, по данным компании City Development
Solutions, девелоперы изменили соотношение 1-2-3-х комнатных квартир в сторону
роста удельного веса 2-х и 3-х комнатных, отвечая на увеличившийся спрос на
жилье с повышенной функциональностью. Эта тенденция прослеживается как в
планировках (кухня-гостиная стала стандартным решением для квартир, позволяя
выделить дополнительную спальню), так и в площадях квартир, которые продолжают
оптимизировать.

Средняя площадь квартир незначительно снизилась, в
основном за счет бюджетных проектов, предлагающих квартиры-студио площадью от 22
квадратных метров. Рост 3-комнатных и многокомнатных квартир также обусловлен
максимизацией эффективности проектов, когда осваиваются технические этажи
зданий путем создания 2-х уровневых квартир

«Спрос на более доступное жилье растет – и это устойчивый
тренд этого года. Столичные девелоперы отреагировали моментально и массово
стали «нарезать» малогабаритные «смарт-квартиры», делая акцент для покупателя не
только на возможности приобретения собственного угла «за недорого», но и на
оптимизации будущих расходов на ремонт и коммунальные платежи», – говорит Наталия Комолова, директор по
маркетингу City Development Solutions.

Цены

Рост предложения существенно не повлиял на среднюю цену
квадратного метра. Так если в январе 2016 года, по данным ИАП «Столичная
недвижимость», средняя стоимость на рынке составляла 23 тыс. 102 грн. за кв. м,
то в октябре – 23 тыс. 143 грн.

В то же время, если квадратные метры в квартирах
эконом-класса за 10 месяцев текущего года подешевели в среднем с 17 тыс. 270 до
16 тыс. 511 грн., то жилье бизнес-класса подорожало с 26 тыс. 978 до 27 тыс.
751 грн., а премиум-класса еще более существенно – с 40 тыс. 485 до 44 тыс. 60
грн. за кв. м. Это обуславливается девальвацией гривны по отношению к доллару и
евро, ведь в более дорогих сегментах жилья импортная составляющая в тех же
строительных и отделочных материалах больше, что влияет на себестоимость строительства.

При этом застройщики пытаются привлечь покупателя
существенными скидками и особыми условиями покупки квартиры.

Так, для покупателей, готовых сделать 100% оплату
квартиры, обещают скидку иногда даже до 25%. Также все больше застройщиков,
понимая, то на ипотеку покупателям рассчитывать в нынешних условиях не приходиться,
предлагают свои программы рассрочки на выгодных условиях. При этом средний срок
рассрочки от застройщиков постепенно увеличивается.

10 тысяч
долларов за квартиру?

Эксперты прогнозируют дальнейшее развитие рынка:
количество новых объектов будет расти.

«Динамика активного выведения на рынок новых проектов в
ближайшие месяцы сохранится. Однако мы ожидаем, что начиная со второго-третьего
кварталов 2017 года количество новых проектов сократится, что вызвано нехваткой
в городе участков с правильным целевым назначением, а также продолжительной и
сложной процедурой смены целевого назначения участков путем разработки и внесения
изменений в детальные планы территорий», – считает Евгений Безвушко.

При этом, по мнению специалистов, конкуренция
спровоцирует изменения, возможно, даже довольно радикальные. От которых должны
выиграть покупатели. «Скорее всего, в ближайшем будущем рынок ожидают
масштабные ценовые войны девелоперов, которые массово рекламируют свои объекты с
помощью скидок и акций», – говорит Чапко. По ее словам, возможно, появятся
квартиры и по 10 тыс. долларов.

«В краткосрочной перспективе (конец текущего – начало
следующего года) существенных изменений на рынке жилой недвижимости Киева не
предвидится, а ценовые изменения будут прямо пропорционально связаны с
курсовыми колебаниями гривны. Застройщики будут стремиться удерживать цены и,
при каждой возможности, постепенно повышать стоимость квартир с целью
увеличения доходности», – делится прогнозами Константин Олейник.

По его словам, в средне- и долгосрочной перспективе стоит
ожидать возвращение тренда постепенного роста стоимости жилья, однако скорость
его наступления будет напрямую зависеть от роста доходов населения,
стабилизации экономической ситуации, твердости национальной валюты, развития
инструментов финансирования и др.

Источник: 

Юлия Василенко, ИАП «Столичная недвижимость»