Срeдниe плoщaди прoдaнныx квaртир и aпaртaмeнтoв в мoскoвскиx нoвoстрoйкax сoкрaтились пoчти вo всex клaссax, a дoля мaлыx квaртир в прoдaжax нa рынкe нoвoстрoeк Мoсквы вырoслa в 18 рaз за 2 года.

Здесь и далее приведены результаты исследования рынка строящихся домов в пределах т.н. «Старой Москвы», сделки с которыми регистрируются в Росреестре по договорам долевого участия.

Экономический кризис за два года кардинально изменил рынок новостроек в Москве – покупатели заметно снизили запросы к площади своего будущего жилья, а застройщики оперативно адаптировали проекты под новую реальность, чтобы сохранить, а иногда и увеличить темпы продаж. Если год назад средняя площадь проданной квартиры в Московской новостройке превышала 68 кв. м, то в 2016 году она снизилась почти до 60 кв. м. Причем снижение площадей в основном захватило сегмент однокомнатных квартир (за два года средняя площадь проданной 1-к квартиры снизилась на 14%) и многокомнатных квартир (сокращение на 15%). Спрос на двух и трехкомнатные квартиры оказался более устойчив к сокращению бюджетов покупателей – сокращение площадей на 6% и 4% соответственно. При этом доля 2-комнатных квартир на рынке устойчива, а прирост сегмента 1-комнатных квартир и студий произошел за счет сокращения доли трех и более комнатных квартир на рынке.

Аналогичные процессы произошли и на рынке апартаментов – здесь за три года средняя площадь реализованного помещения сократилась на 18% — как в силу сокращения площадей 1,2,3 комнатных апартаментов, так и в силу перераспределения спроса в пользу однокомнатных апартаментов и студий, доля которых в продажах второй год держится в районе 70%. Снижение средней площади не произошло только в сегменте многокомнатных апартаментов — в этом сегменте почти нет проектов «новой волны», поэтому статистика слабо отражает тенденции рынка. Из-за того, что площади многокомнатных апартаментов в старых проектах не соответствуют снизившейся покупательной способности, их реализация снизилась в 2 раза с 2014 года – с 50 до 25 лотов в год, в то время как в других сегментах рынка за счет оптимизации площадей квартир застройщикам удалось не только удержать, но и нарастить продажи.

Таблица 1. Средняя площадь проданной квартиры в новостройках Москвы, кв. м.

Год

1-к и студии

2-к

3-к

Мн-к

Все комнатности

2014

47,7

66,1

91,9

139,1

68,2

2015

43,5

65,2

90,9

135,9

64

2016

41,2

61,9

88,6

118,4

60,1

Изменение за 2014-2016

-14%

-6%

-4%

-15%

-12%

Таблица 2. Комнатность реализованных квартир в новостройках Москвы.

Год

1-к и студии

2-к и студии

3-к и студии

Мн-к

2014

37%

37%

22%

4%

2015

39%

36%

21%

4%

2016

41%

37%

19%

3%

Таблица 3. Средняя площадь проданного апартамента в новостройках Москвы, кв. м.

Год

1-к и студии

2-к

3-к

Мн-к

Все комнатности

2014

42,7

69,7

111,9

148,5

58,6

2015

39,7

63,0

103,6

150,1

49,5

2016

38,4

59,2

94,8

160,9

47,9

Изменение за 2014-2016

-10%

-15%

-15%

8%

-18%

Таблица 4. Комнатность реализованных апартаментов в новостройках Москвы.

Год

1-к и студии

2-к и студии

3-к и студии

Мн-к

2014

61%

28%

9%

2%

2015

70%

24%

6%

1%

2016

68%

26%

6%

1%

Хотя в продаже в московских новостройках на стадии строительства представлено около 30 квартир и апартаментов площадью свыше 300 кв. м, из них в 2016 году не было реализовано ни одной. Максимальная площадь проданной квартиры с начала 2016 года составила 285 кв. м (расположена в ЖК «Долина Сетунь»), а апартамента – 292 кв. м (расположен в ЖК «Чехов»). Самая большая квартира в строящемся доме сейчас реализуется в ЖК «Лобачевский» — 380 кв. м., а апартамент — в ЖК «ВТБ Арена Парк» – 373 кв. м.

Средняя площадь 10 самых больших проданных в 2016 году квартир составила 230 кв. м. В 2015 году она была 282 кв. м, а в 2014 году – 306 кв. м. За три года – сокращение на 24%. Все квартиры из TOP10 (см. Приложение 1), расположены в жилых комплексах элитного или бизнес-класса, что подтверждает, что тенденция к заметному сокращению площадей квартир затронула и сегмент дорогого жилья.

По видимой статистике не успел отреагировать на кризис только рынок апартаментов больших площадей. За два года средняя площадь 10-ти самых больших реализованных апартаментов подросла на 32% — со 138 кв. м до 180 кв. м (см. Приложение 1). Но за это пришлось «заплатить» двукратным снижением количества проданных больших апартаментов. Кроме того рынок больших апартаментов в значительной степени не прозрачен, так как существенную долю занимают апартаменты и лофты в реконструируемых зданиях, сделки с которыми не регистрируются.

Если в 2014 году квартиры площадью менее 35 кв. практически отсутствовали в продажах в новостройках Москвы (0,5%), то сейчас они заняли уже 9% в объеме реализации. В сегменте апартаментов доля лотов площадью менее 35 кв. м в продажах выросла за два года с 21% до 36%.

Средняя площадь десяти самых маленьких реализованных квартир сократилась с 2014 года на 37% (см. Приложение 1). В 2014 году она была 34,9 кв. м, в 2015 году – 26,7 кв. м, а в 2016 году уменьшилась до 22,1 кв. м. Если в 2014 году квартиры площадью менее 35 кв. м были проданы в 4 жилых комплексах, то в 2016 году таких жилых комплексов – уже 30. Подобная статистика связана с массовым появлений студий и компактных однокомнатных квартир в новых проектах, включая проекты, позиционируемые в бизнес-классе, например, «Вандер Парк» и «Символ». Еще несколько лет назад в проектах бизнес-класса наличие квартиры площадью менее 40 кв. м было из ряда вон выходящим явлением. Сейчас в такие проекты включают не только небольшие однокомнатные квартиры, но и студии. Например, в сейчас в ЖК «Символ» в продаже 38 квартир площадью 30 и менее кв. м, а в ЖК «Вандер Парк» — 31. За счет такого расширения ассортимента застройщики привлекают в проект дополнительных покупателей, для которых важна не столько площадь квартиры, сколько качество и уровень проекта в целом.

На рынке апартаментов также за последние годы произошла «оптимизация» площадей. Средняя площадь десяти самых маленьких проданных апартаментов сократилась с 2014 года на 23% (см. Приложение 1). В 2014 году она была 29,6 кв. м, в 2015 году – 23,5 кв. м, а в 2016 году уменьшилась до 23,0 кв. м. Если в 2014 году апартаменты площадью менее 35 кв. м были проданы в восьми жилых комплексах, то в 2016 году таких жилых комплексов уже 19. В сегменте апартаментов проекты, позиционируемые в бизнес-классе, также стали предусматривать наличие помещений маленьких площадей – например, в ЖК «Матч Поинт» в продаже сейчас 38 апартаментов площадью 30 и менее кв. м.

В будущем разница в площадях квартир и апартаментов между проектами элитного класса, бизнес-класса и более низких классов будет и дальше сокращаться (в дешевом сегменте площади квартир и апартаментов уже достигли разумного минимума), а разнообразие планировок и площадей помещений внутри проектов стали возрастать. Не случайно, например, квартиры проекта «Вандер Парк» числятся одновременно и в рейтинге сверхбольших и сверхмалых квартир, реализованных в 2016 году. Разница классов жилья в будущем в большей степени будет определятьcя не площадями квартир, а «начинкой» проектов, местоположением, уровнем благоустройства и инфраструктуры.

Приложение: Самые большие и самые маленькие квартиры, реализованные по договорам долевого участия в 2014-2016 годах.

Таблица 5. Самые большие квартиры, реализованные в московских новостройках в 2016 году

Новостройка

Площадь, кв. м

Застройщик

Дата регистрации ДДУ

Долина Сетунь

285,1

Донстрой

06.04.2016

Донской Олимп

272,7

ЛСР

16.05.2016

Баркли Резиденс

261,2

Barkli

18.02.2016

Вайн Хаус

234,1

Галс Девелопмент

18.01.2016

Карамель

228,2

Шатер Девелопмент

24.06.2016

Садовые кварталы

214,6

Интеко

18.07.2016

Снегири Эко

209,7

Снегири

19.04.2016

Лайф Ботанический сад

203,8

Пионер

27.09.2016

Ред Сайд

202,1

Insigma

05.02.2016

Вандер Парк

194,7

ПИК

18.08.2016

Таблица 6. Самые большие квартиры, реализованные в московских новостройках в 2015 году

Новостройка

Площадь, кв. м

Застройщик

Дата регистрации ДДУ

Долина Сетунь

413,6

Донстрой

21.01.2015

Снегири Эко

366,1

Снегири

04.12.2015

Найтсбридж

354,5

РЕСТАВРАЦИЯ Н

04.06.2015

Эмеральд

326,2

Главстрой Девелопмент

25.02.2015

Донской Олимп

273,9

ЛСР

23.07.2015

Баррин Хаус

238

Донстрой

10.04.2015

Баркли Резиденс

225,1

Barkli

29.01.2015

Воробьев дом

210,7

MR Group

24.12.2015

Триколор

209,5

Capital Group

17.02.2015

Резиденция Монэ

206,8

Панавто

19.05.2015

Таблица 7. Самые большие квартиры, реализованные в московских новостройках в 2014 году

Новостройка

Площадь, кв. м

Застройщик

Дата регистрации ДДУ

Найтсбридж

491,7

РЕСТАВРАЦИЯ Н

09.07.2014

Садовые кварталы

357

Интеко

28.07.2014

Долина Сетунь

343,3

Донстрой

20.11.2014

Ред Сайд

314,1

Insigma

20.06.2014

Эмеральд

303,4

Главстрой Девелопмент

28.04.2014

Баркли Резиденс

261,2

Barkli

28.01.2014

Полянка 44

242,4

Группа ПСН

26.12.2014

Баррин Хаус

238,2

Донстрой

16.12.2014

Версис

237,8

Пересвет

30.04.2014

Литератор

236,5

Галс Девелопмент

10.06.2014

Кленовый дом

233,9

Донстрой

29.10.2014

Таблица 8. Самые большие апартаменты, реализованные в московских новостройках в 2016 году

Новостройка

Площадь, кв. м

Застройщик

Дата регистрации ДДУ

Чехов

291,8

Vesper

15.06.2016

Воробьев дом

195

MR Group

20.07.2016

Балчуг Вьюпоинт

184,3

Интеко

28.04.2016

Басманный 5

177,5

MR Group

13.09.2016

Сады Пекина

176,7

Галс Девелопмент

11.08.2016

Балчуг Резиденс

173,9

Интеко

20.06.2016

ВТБ Арена Парк

167,2

УК Динамо

11.07.2016

Флотилия

166,2

ГРАС

12.04.2016

Пришвина 4а

138,1

Алвек

30.03.2016

Люсиновский

134,1

Лидер Инвест

24.03.2016

Таблица 9. Самые большие апартаменты, реализованные в московских новостройках в 2015 году

Новостройка

Площадь, кв. м

Застройщик

Дата регистрации ДДУ

Балчуг Вьюпоинт

210,7

Интеко

11.08.2015

Резиденция Монэ

207,4

Панавто

22.06.2015

Савеловский Сити

207

MR Group

10.07.2015

ВТБ Арена Парк

193,1

УК Динамо

08.05.2015

Воробьев дом

175,6

MR Group

22.06.2015

Сады Пекина

157,4

Галс Девелопмент

15.04.2015

Фили Град

147,5

MR Group

13.04.2015

Балчуг Резиденс

143

Интеко

16.07.2015

Матч Пойнт

143

ВТБ

18.12.2015

Флотилия

141,5

ГРАС

02.04.2015

Таблица 10. Самые большие апартаменты, реализованные в московских новостройках в 2014 году

Новостройка

Площадь, кв. м

Застройщик

Дата регистрации ДДУ

ВТБ Арена Парк

171,2

Интеко

11.08.2015

Флотилия

167,6

Панавто

22.06.2015

Сады Пекина

157,4

MR Group

10.07.2015

Сохо Лофт

150

УК Динамо

08.05.2015

Фили Град

147,5

MR Group

22.06.2015

Лайнер

132

Галс Девелопмент

15.04.2015

Новая пресня

130,9

MR Group

13.04.2015

Волга

108,9

Интеко

16.07.2015

Люсиновский

108

ВТБ

18.12.2015

Штаб-квартира на Мосфильмовской

107,5

ГРАС

02.04.2015

Таблица 11. Самые маленькие квартиры, реализованные в московских новостройках в 2016 году

Новостройка

Площадь, кв. м

Застройщик

Дата регистрации ДДУ

Жемчужина Зеленограда

19,6

Мортон

18.08.2016

Вандер Парк

20,7

ПИК

14.09.2016

Штат 18

21,5

Capital Group

26.01.2016

Мещерский лес

22

ПИК

19.07.2016

Среда

22,1

Группа ПСН

29.01.2016

Варшавское шоссе 141

22,1

ПИК

25.03.2016

Ярцевская 24

22,2

ПИК

24.08.2016

Петр 1

22,8

Мортон

08.06.2016

ВЛюблино

23

Мортон

19.09.2016

Маршала Захарова 7

25,3

ПИК

09.02.2016

Таблица 12. Самые маленькие квартиры, реализованные в московских новостройках в 2015 году

2015

Площадь, кв. м

Застройщик

Дата регистрации ДДУ

Жемчужина Зеленограда

19,2

Мортон

25.11.2015

Варшавское шоссе 141

22,3

ПИК

09.12.2015

Среда

23,6

Группа ПСН

29.12.2015

Маршала Захарова 7

25,3

ПИК

03.11.2015

Символ

27,5

Донстрой

25.12.2015

Фили Град

28,3

MR Group

09.12.2015

Некрасовка квартал 10-11

29,2

ДСК-1

14.09.2015

Невский

29,4

Крост

16.12.2015

Северный (Москва)

30,7

Мортон

26.10.2015

Велтон Парк Золотая миля

32

Крост

06.03.2015

Таблица 13. Самые маленькие квартиры, реализованные в московских новостройках в 2014 году

Новостройка

Площадь, кв. м

Застройщик

Дата регистрации ДДУ

Лайф Митинская

31,2

Пионер

20.10.2014

Велтон Парк Золотая миля

31,9

Крост

12.12.2014

Юнион Парк

32,1

Крост

29.12.2014

Зеленый берег

34,5

ЮИТ

15.01.2014

Лайф Волжская

35,3

Пионер

17.03.2014

Квартал 126

35,4

Корпорация ТЭН

19.12.2014

Триколор

36,4

Capital Group

19.03.2014

Маршал

36,8

УНР 494

02.06.2014

Некрасовка квартал 10-11

37,8

ДСК-1

21.03.2014

Ривер Парк

37,8

Ферро-Строй

24.10.2014

Таблица 14. Самые маленькие апартаменты, реализованные в московских новостройках в 2016 году

Новостройка

Площадь, кв. м

Застройщик

Дата регистрации ДДУ

Клевер Ленд

16

Комстрин

09.06.2016

Золоторожский

17,3

Стимул

10.08.2016

Двинцев 14

21

MR Group

19.05.2016

Царицыно

23,1

Московский комбинат хлебопродуктов

07.07.2016

Отражение

23,2

Укрросметалл

31.05.2016

Березовая аллея

24,2

Д-Инвест

13.09.2016

Пришвина 4а

24,9

Алвек

05.04.2016

Йес

26,7

Пионер

20.01.2016

Октябрь (Москва)

26,9

Алвек

01.08.2016

Савеловский Сити

27,2

MR Group

04.08.2016

Таблица 15. Самые маленькие апартаменты, реализованные в московских новостройках в 2015 году

Новостройка

Площадь, кв. м

Застройщик

Дата регистрации ДДУ

Клевер Ленд

16

Комстрин

26.11.2015

Новая пресня

19,9

Конти

02.06.2015

Двинцев 14

21

MR Group

07.07.2016

Сохо Лофт

22

БРИК

24.03.2015

Царицыно

22,7

Московский комбинат хлебопродуктов

07.10.2015

Березовая аллея

25

Д-Инвест

03.12.2015

Савеловский Сити

26,3

MR Group

02.11.2015

Йес

26,5

Пионер

24.11.2015

Фили Град

27,5

MR Group

12.05.2015

Лайнер

27,7

Интеко

28.10.2015

Таблица 16. Самые маленькие апартаменты, реализованные в московских новостройках в 2014 году

Новостройка

Площадь, кв. м

Застройщик

Дата регистрации ДДУ

Новая пресня

19,9

Конти

01.09.2014

Царицыно

21,7

Московский комбинат хлебопродуктов

07.07.2016

Джаст М

23,9

МонАрх

18.03.2014

Йес

26,5

Пионер

09.12.2014

Лайнер

28,8

Интеко

25.04.2014

Менжинского 30

30,1

Алвек

14.10.2014

Скай Паркс

31,6

Алвек

19.06.2014

Ландыши

34

МИЦ

21.11.2014

Волга

38,6

Шатер Девелопмент

18.06.2014

Фили Град

40,9

MR Group

05.06.2014