Срoки oткрытия ТРЦ Respublika пeрeнoсили ужe нeскoлькo рaз. Фoтo: respublika.com.ua

Нa рынкe коммерческой недвижимости достаточно большое
количество объектов, сдача в эксплуатацию которых переносится уже несколько лет. ИАП «Столичная недвижимость» решил разобраться, почему не достраивают объекты,
в каком сегменте их больше всего и какие у них перспективы быть достроенными.

Сроки
постоянно «отодвигают»

По оценкам экспертов, самый активный сегмент на рынке
коммерческой недвижимости последние несколько лет – это торговая недвижимость.
Возможно, именно поэтому среди этих объектов больше всего недостроев.

Так, по данным компании Colliers International, ввод в эксплуатацию некоторых ТЦ/ТРЦ, ранее
анонсированных к открытию в 2015 году (и даже раньше), был перенесен на более
поздние сроки, в частности: ТРЦ Respublika, ТРЦ Lavina Mall и ТРЦ Retroville.

По данным компании, сейчас на стадии строительства
находится порядка 749 тыс. кв. м или 11 ТРЦ – более половины всего
существующего предложения.

«Исходя из практики прошлых лет, и учитывая
неблагоприятную рыночную ситуацию, существует высокая вероятность переноса
большей части нового предложения на более поздние сроки и/или частичной и
полной реконцепции заявленных к открытию ТРЦ. В любом случае, в 2016 году вряд
ли стоит ожидать открытия ТРЦ площадью более 50 тыс. кв. м в полном объеме», –
говорят в  Colliers International.

Что касается офисной недвижимости, то здесь недостроенных
объектов, сроки ввода в эксплуатацию которых постоянно переносят, меньше.  В ближайшие несколько лет ожидается выход на
рынок всего нескольких крупных объектов класса «А» и «В», а именно: БЦ «Астарта»
на ул. Ярославской, 58 и БЦ на ул. Магнитогорская, 1.

«При условии своевременного ввода в эксплуатацию всех
анонсированных на 2016-2017 годы офисных зданий, на рынок выйдет около 98 тыс.
кв. м новых офисных помещений», – утверждают в Colliers International.

На рынке складской недвижимости ввод в эксплуатацию
переносится лишь второй очереди складского комплекса Amtel (с. Петровское) – на
2016-2017 годы. В то же время на 2016 год не анонсируется ввод в эксплуатацию
новых складских комплексов для открытого рынка. По прогнозам аналитиков, в
кратко- и среднесрочной перспективе значительная часть нового предложения будет
формироваться складскими помещениями, построенными под определенного арендатора
в формате built-to-suit.

Почему не
достраивают

Причин, по которым, не вводят в эксплуатацию коммерческие
объекты несколько.

По мнению Виктора
Оборского, руководителя департамента стратегического консалтинга UTG, объекты не достраивают по причине
отсутствия денег на завершение работ, недоступность привлечения кредитных
средств, а также низкий спрос со стороны ритейлеров ставит под сомнение
целесообразность быстрого завершения строительства и открытия объекта, где
больше половины площадей не будут заполнены.

«На сегодня большинство объектов, которые переносили свои
открытие более чем на год, были инициированы в 2012-2013 годах и попали под
влияние общей макроэкономической и политической нестабильности в стране. Так, в
условиях существенной девальвации национальной валюты, снижения покупательной
способности населения, сужения спроса со стороны ритейлеров и оптимизации
планов по развитию компаний в целом, уровень спроса на торговые и офисные
помещения на рынке Киева, да и Украины в целом, основательно просел. Многие
компании занимали выжидательные позиции, урезали расходы, в том числе и на
аренду, некоторые и вовсе ушли с рынка», – говорит Марьяна Супчан, аналитик компании JLL в Украине.

В общем же, объемы ввода площадей и открытия объектов в
Киеве снижались с 2013 года. Те проекты, которые были реализованы в 2014-2015
годах, – это, по словам аналитика JLL в Украине,  или небольшие объекты, или
те, что находились на завершающем этапе строительства.

Какие перспективы

По прогнозам специалистов, в долгосрочной перспективе,
при стабилизации политической и экономической ситуации в стране, ожидается
адаптация проектов к новым экономическим условиям. В первую очередь будут
достроены «замороженные» проекты, при этом они могут быть фазированы, а их концепции
и форматы могут претерпеть изменения. По этому же пути пойдут уже существующие
ТРЦ, которые понимают необходимость реконцепции, которая бы соответствовала
нынешним реалиям. Эксперты, в первую очередь, говорят об увеличении роли
развлекательной составляющей в рамках ТРЦ. В частности, уже в ближайшее время
на столичном рынке должны появится не просто развлекательные зоны, а
тематические развлекательные парки в составах торгово-развлекательных
комплексов. По оценке Виталия Бойко,
генерального директора компании Urban
Experts, общая площадь таких парков в течение ближайших нескольких лет в
Киеве будет составлять свыше 100 тыс. кв. м, а

объем запланированных инвестиций в них – 125 млн.
долларов. «Первыми ласточками», скорее всего станут парки в Lavina Mall
(тематика – космос) и в Blockbuster Mall (тематика – джунгли.

«Это общемировая тенденция. В самых успешных ТРЦ
категория «Развлечения» занимает до 50% площадей. Да, такой бизнес требует
большего объема инвестиций и окупается дольше, чем ритейл, однако именно он
позволяет генерировать постоянный поток платежеспособных клиентов. Ведь, согласно
исследованиям, больше половины посетителей развлекательных парков – это не дети
и подростки, а люди в возрасте от 20 до 40 лет с уровнем доходов выше среднего»,
– отметил Виталий Бойко.

Но в то же время, по словам Виктора Оборского, даже
изменение концепции на стадии строительства способно помочь не всем проектам –
некоторые их владельцам проще вовсе не достраивать, поскольку они не будут
востребованы рынком.

Но в общем настроении экспертов и участников рынка преобладает
осторожный оптимизм относительно развития коммерческой недвижимости и сдачи в
эксплуатацию долгостроев. Почему – объяснила Марьяна Супчан. «Стабилизация
ситуации на востоке страны, постепенное проведение реформ и поддержка
международных организаций и институтов, а также внедрение политики
либерализации НБУ привели к восстановлению динамики макроэкономических
показателей и, соответственно, позитивно сказались на уровне спроса на рынке
коммерческой недвижимости. Иностранные инвесторы также присматриваются к рынку.
Мы не ожидаем резкого восстановления, но прогнозируемые объемы ввода в Киеве в
2016-2017 годах ожидаются выше показателей предыдущих двух лет», – отметила
эксперт.

Источник: 

Юлия Василенко, ИАП «Столичная недвижимость»