Спрoс нa нeдвижимoсть нaчaл пoстeпeннo расти после стремительного падения во втором квартале почти на треть в годовом измерении. Умеренно выросли и цены на недвижимость, несмотря на пандемию и замедление экономической активности.
С начала карантина в Киеве было выставлено на продажу около полусотни жилых комплексов (+11%) — и это несмотря на временное снижение спроса на пике карантина и незначительную роль ипотеки на рынке жилья.
Восходящий тренд спроса обусловлен, помимо прочего, ростом доступности жилья, которая за десятилетие увеличилась более чем в 2 раза и исторически остается высокой. За год показатель price- to-income почти не изменился, поскольку темпы роста номинальных доходов населения и цен на жилье были почти тождественными. А вот price-to-rent вырос, ведь цена аренды жилья росла медленнее, чем его стоимость, передает «Минфин».
Увеличение стоимости жилья в этом году было, прежде всего, обусловлено ростом цен на стройматериалы — на 5,3% на конец сентября. Кроме того, свою роль сыграли оживление ипотечного кредитования и рост уровня сбережений населения в условиях кризиса.
Рост цен в определенной степени объясняется заметным снижением ставок по депозитам, что является альтернативным направлением для инвестирования в жилье.
В столице стоимость нового жилья в гривне в сентябре была выше на 5-10%, чем год назад на вторичном рынке, а в долларах — до 5%. Рыночные цены на жилье в Киеве в целом близки к естественному уровню, хотя периодически отклоняются от него. Восходящий тренд цен сохранится и в дальнейшем, подогретый сужением маржинальности застройщиков и восстановлением ипотеки.
Постепенно набирает вес новый фактор, который может существенно повлиять на спрос, — восстановление ипотеки. Аналитики Нацбанка отмечают существенный потенциал роста ипотечного кредитования. При стабильных макроэкономических условиях в 2021 г. банки в среднем планируют профинансировать почти в 1,5 раза больше новой ипотеки. Это несмотря на имеющиеся проблемы, мешающие активному ипотечному кредитованию. Главными среди них банки считают дефицит платежеспособных заемщиков, хаос на рынке новостроек, высокую стоимость ресурсов и действие моратория на взыскание залога по валютной ипотеке.
По информации ProfiDOM.com.ua, за первое полугодие в Киеве было официально введено в эксплуатацию почти вдвое меньше жилья в многоквартирных домах, чем год назад. Это, прежде всего, связано с усложнением процесса получения сертификата о введении в эксплуатацию через сложную и длительную реформу ГАСИ.
По Украине (кроме Киева) падение было значительно меньше — на 5,2%, поскольку за региональными органами стройконтроля остался ограниченный функционал, который позволяет выдавать разрешительную документацию для застройки, рассчитанной до 400 человек и которая преобладает в регионах.
Однако замедление темпов прироста предложения жилья — не только статистический эффект реформы. Пандемия и связанные с ней карантинные ограничения имели заметное влияние на строительство. По данным опроса НБУ, в третьем квартале баланс оценок строителями собственного финансового состояния значительно ухудшился по сравнению с предыдущим годом. Но относительно предыдущего квартала настроения все же улучшились более чем в 2 раза.
Жилые площади, на строительство которых выданы разрешения, тоже заметно сократились — более чем на треть по Украине и почти в 7 раз в Киеве. Это также является эффектом длительного процесса реформирования контрольного органа.