Экспeрты кoмпaнии «Мeтриум Групп» пoдвeли итoги III квaртaлa нa рынкe ипoтeчнoгo крeдитoвaния. Знaчимым сoбытиeм этого периода стало снижение в сентябре Банком России ключевой ставки на 0,5 п.п до 10%. В преддверии окончания программы субсидирования, банки стали активнее предлагать собственные ипотечные продукты и конкурировать в введении инноваций или возвращении старых и уже позабытых приемов привлечения клиентов.

На протяжении всего года рынок демонстрирует показатели благополучного периода 2012 года. Напомним, что кризис в ипотеке начался в 2014 году, когда ЦБ повышал ключевую ставку в течение года 6 раз – с 10,5% до 17%. Несмотря на то, что в 2015 году Банк России пошел на понижение показателя 5 раз – с 17% до 11%, этот период для рынка ипотечного кредитования все равно стал провальным (объемы выдачи резко снизились). Потребовался еще год (с 03.08.15 г. по 19.09.16 г.), чтобы ключевая ставка была снижена на 1 п.п. и ее значение стало равным предкризисному уровню – 10%.

Данные о выдаче ипотечных кредитов в РФ

2014

2015

2016

Изменение к 2015 году, %

Изменение к 2014 году, %

Количество кредитов, ед.

652 343

406 373

534 003

31,41

-18,14

Объем выдачи, млн руб.

1 100 969

661 850

905 697

36,84

-17,74

Средневзвешенная ставка, %

12,24

13,79

12,73

-7,69

4,00

Средняя сумма кредита, млн руб.

1,69

1,63

1,63

0,00

-3,55

Средневзвешенный срок, мес.

176,6

172,5

181,5

5,22

2,77

Источник: ЦБ РФ за восемь месяцев года на 01 сентября с 2014 года

Однако, как отмечают аналитики «Метриум Групп», уменьшение ключевой ставки на 0,5 п.п. уже не оказывает какого-либо значимого эффекта на рынок: банки снижали вслед ипотечные ставки лишь на сотые и десятые проценты. Тем не менее, основные показатели ипотеки стабильно росли относительно III квартала 2015 года: количество выданных кредитов увеличилось на 31,41%, а объем кредитования в денежном выражении – на 36,84%. При этом средневзвешенная ставка снизилась на 1,06 п.п. до 12,73%. Средняя сумма кредита осталась на уровне прошлого года – 1,63 млн рублей. Незначительно вырос средний срок кредитования – с 172,5 до 181,5 месяца (с 14,4 до 15,1 лет). И все же эти показатели роста по-прежнему отстают от данных 2014 года: количество кредитов снизилось на 18,14%, а объем в денежном выражении – на 17,74%.

Источник: «Метриум Групп»

Основные ипотечные показатели во II и III кварталах 2016 года

Изменение к 2015 году, %

II кв. 2016 г., %

III кв. 2016 г., %

Изменение показателя, п.п.

Количество кредитов, ед.

39,20

31,41

-7,79

Объем выдачи, млн руб.

46,15

36,84

-9,31

Средневзвешенная ставка, %

-10,89

-7,69

-3,21

Источник: «Метриум Групп»

Если сравнить изменение показателей ипотеки во II и III кварталах текущего года, то можно увидеть, что темпы роста количества выданных кредитов в III квартале снизились на 7,79 п.п. по сравнению со II кварталом, темп роста выдачи в рублях еще больше – на 9,31 п.п. Даже средневзвешенная ставка по кредитам в III квартале уменьшалась медленнее, чем в предыдущем – на 3,21 п.п.

«Снижение ключевой и ипотечных ставок по собственным программам банков не обеспечили рывка ипотечного рынка: пока наблюдается замедление темпов роста в сравнении с предыдущим кварталом 2016 года, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – То есть рост ипотечного рынка есть, но его темпы замедляются, что говорит об установлении некоего баланса. Небольшие изменения в параметрах ипотечных программ уже не могут оказать существенного влияния ни в сторону увеличения, ни в сторону уменьшения сделок».

Таким образом, в III квартале действовали следующие условия кредитования. На первичном рынке: первоначальный взнос – от 10% по собственным программам и от 20% по господдержке, ставки – 12-18% по собственным программам и 10-12% по господдержке. На вторичном рынке: первоначальный взнос – от 15%, ставки – 11,5-18%.

Условия по ипотеке банков-лидеров ипотечного рынка

№ п/п

Кредитор

Доля ипотечного рынка, %

Ставки на первичном рынке, %

Ставки на вторичном рынке, %

Мин. первоначальный взнос, %

1

ПАО Сбербанк

49,76

от 11,9 до 16

от 12 до 16

20

2

ВТБ 24 (ПАО)

19,64

от 11,9 до 14,6

от 13,1 до 14,6

15

3

АО "Россельхозбанк"

4,57

от 11,3 до 17,9

от 12,9 до 17,9

15

4

Банк ГПБ (АО)

3,17

от 11 до 11,5

от 12 до 12,5

15

5

АО "КБ ДельтаКредит"

3,1

от 11,5

от 11,5

15

6

ВТБ Банк Москвы (ПАО)

2,76

от 11,65 до 12,65

от 12,6 до 14,6

15

7

АО "Райффайзенбанк"

2,13

от 11,5 до 14,7

от 11,9 до 14,9

15

8

ПАО "Банк "Санкт-Петербург"

1,31

от 12 до 15,25

от 13,5 до 15,75

15

9

АКБ "Абсолют Банк" (ПАО)

1,3

от 12

от 12

15

10

ПАО АКБ "Связь-Банк"

1,28

от 12 до 16,25

от 13,25 до 16,25

20

Источник: «Метриум Групп»

По данным «Метриум Групп», ставки банков-лидеров по ипотечному кредитованию начинаются сегодня от 11% на строящееся жилье и 11,5% на готовое, минимальный первоначальный взнос – от 15%. Впервые за долгое время ставки на первичном и вторичном рынках практически сравнялись (до кризиса ставки на новостройки были выше, чем на готовое жилье, а в период кризиса – наоборот).

Еще одним «новшеством» III квартала стало возвращение программ «без подтверждения дохода». Для вступления в нее требуется 35-50% первоначального взноса, при этом стандартная ставка увеличивается на 1%. Предлагают: Сбербанк, ВТБ24, ВТБ Банк Москвы, Россельхохбанк, СМП банк и другие.

Все эти изменения в программах оказали следующее влияние на распределение количества сделок с использованием ипотеки в различных сегментах недвижимости. В массовом сегменте на территории Москвы вырос и объем продаж, и количество сделок с ипотекой. В итоге доля ипотеки составила 54%, что на 5,35 п.п. выше показателя II квартала 2016 г. В аналогичных объектах Московской области объем продаж по сравнению со прошлым кварталом вырос, а доля ипотеки снизилась на 6,3 п.п. и составила 67,9%. В бизнес-классе Москвы доля сделок с привлечением ипотеки упала на 5 п.п. до 15%.

«Положительная тенденция в том, что при увеличении общего объема сделок на рынке (в III квартале 2016 года количество заключенных ДДУ было больше на 18,3%, чем во II квартале) среднее значение доли ипотеки по всему рынку недвижимости держится на оптимальном уровне – 45%. Более высокий показатель говорит о слишком сильной зависимости продаж от ипотеки, как это было в острой фазе кризиса, – отмечает Мария Литинецкая. – Снижение цен и появление новых объектов на территории старой Москвы, а также доступные ставки по ипотеке способствовали перетоку спроса из Московской области в столицу. Данный тренд еще какие-то пару лет назад казался таким же невозможным, как и то, что ставки на новостройки будут ниже, чем ставки на готовое жилье. Теперь участникам рынка приходится осваиваться в новой реальности и вырабатывать инновационные стратегии дальнейшей работы».

До конца программы субсидирования ставки осталось совсем немного, но уже очевидно, что после ее отмены, объемы выдачи ипотеки не снизятся: банки успели адаптировать свои программы к текущей рыночной ситуации и отработать приемы конкурентной борьбы. Правительство же поставило новую цель перед участниками рынка и пообещало россиянам ипотечную ставку ниже 10% к 2018 году. Осталось только найти пути решения этой сверхзадачи…