В I–III квaртaлax 2016 г. былo ввeдeнo в эксплуaтaцию 164,5 тыс. м2 кaчeствeнныx склaдскиx плoщaдeй, из ниx 66% пoстрoeны пo сxeмe built-to-suit.

Срeднeвзвeшeннaя стaвкa aрeнды в III квaртaлe 2016 г. в классе А снизилась на 2%.

Доля свободных площадей в классе А снизилась на 1 п. п. по сравнению с показателем II квартала, в классе В – на 2 п. п.

Помимо built-to-suit, развиваются и другие модели взаимоотношений между девелопером и арендатором – лизинг недвижимости и аренда с возможностью последующего выкупа помещения.

КЛЮЧЕВЫЕ СОБЫТИЯ

• В течение I–III кварталов 2016 г. завершилось строительство 26 промышленных предприятий.
• Получил разрешение на строительство «Нанопарк Гатчина» – первый в России инновационно-технологический парк в сфере нанотехнологий.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

В течение I–III кварталов 2016 г. в эксплуатацию было введено 164,5 тыс. м2 качественных складских площадей, что увеличило суммарную арендную площадь на 6%. Большая часть – 66% от общей доли новых складских площадей – была построена по схеме built-to-suit, еще 27% предназначены для собственных нужд компаний. Новые качественные складские комплексы относятся преимущественно к классу А, на объекты класса В пришелся 21% введенной площади.

«Суммарная арендная площадь качественных складских комплексов по итогам III квартала 2016 г. составила около 3 млн. кв. м», — комментирует Тамара Попова, руководитель отдела оценки Knight Frank St Petersburg.

Вслед за прошлогодним вводом первой очереди складского комплекса «Терминал» компания «Тандем-Инстейт» в III квартале ввела в эксплуатацию 2-ю очередь низкотемпературного склада. Все арендные площади к моменту ввода были сданы. Брокером и консультантом проекта выступила компания Knight Frank St. Petersburg.

Суммарное свободное предложение на рынке качественной складской недвижимости по итогам III квартала составило 161 тыс. м2, снизившись на 16% по сравнению с аналогичными показателями II квартала 2016 г. и III квартала 2015 г.

В структуре предложения по итогам квартала увеличилось количество складских комплексов, предлагающих площади на продажу. Как правило, возможна скидка в размере до 5% от экспонируемой цены продажи помещения. Во всех складских комплексах Санкт-Петербурга, помещения в которых выставлены на продажу, существует возможность приобретения недвижимости в лизинг, однако при наличии большого интереса со стороны малого и среднего бизнеса к данной модели приобретения помещения, не все компании могут подтвердить необходимую для этого финансовую стабильность. Стоит отметить интерес к лизингу и крупных компаний: девелопером «А Плюс Девелопмент» по лизинговой схеме реализуется торгово-логистический комплекс компании «Юлмарт» на Пискаревском пр. общей площадью 25,5 тыс. м2.

В течение I–III кварталов 2016 г. завершилось строительство 26 промышленных предприятий на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области, включая последующие этапы уже функционирующих; все предприятия относятся к отрасли тяжелой промышленности. Получил разрешение на строительство «Северо-Западный нанотехнологический центр» («Нанопарк Гатчина») – первый в России инновационно-технологический парк в сфере нанотехнологий площадью 12 га, расположенный в Гатчинском районе Ленинградской области. "Нанопарк Гатчина" ориентирован на инновационные компании и высокотехнологичные производства в сфере наноматериалов, наноэлектроники, биотехнологий, фармацевтической и медицинской промышленности, радиационных технологий. Согласно заявленным срокам, ввод в эксплуатацию состоится в III квартале 2017 г. Разработка концепции парка проводилась в 2013 г. при участии Knight Frank St. Petersburg.

СПРОС

Показатель чистого поглощения качественных складских площадей по итогам I–III кварталов 2016 г. составил 180 тыс. м2, т.е. за три квартала 2016 объем поглощения превысил объем ввода в эксплуатацию на 9%. Наблюдается снижение доли вакантных площадей в складских комплексах классов А и В, что объясняется как стабильным спросом на качественную складскую недвижимость, так и тем, что объемы спекулятивных складских площадей, пополнивших рынок в 2016 г., составили всего 7% от общего объема ввода.

На конец рассматриваемого периода доля вакантных площадей в классе А составила 5,3%, снизившись на 1 п. п. по сравнению с показателем II квартала и на 2,8 п. п. по сравнению с аналогичным показателем прошлого года, 90% крупных сделок квартала относятся к классу А.

На конец рассматриваемого периода доля вакантных площадей в классе В составила 5,3%, снизившись на 2 п. п. по сравнению с показателем II квартала, что связано с минимальным вводом спекулятивных складских площадей – в течение I–III кварталов 2016 г. ввелось менее 5 тыс. м2 складской площади класса В, при этом на все помещения предварительно были заключены договоры аренды.

Совокупный объем крупных сделок по аренде и продаже качественных складских объектов, заключенных в течение I–III кварталов 2016 г. составил не менее 149 тыс. м2. В структуре сделок аренды III квартала 2016 г. преобладали логистические компании – их доля составила 70% в общем объеме.

Среди крупных арендных сделок складского сегмента в III квартале 2016 г. можно привести следующие:

• Компания «Деловые линии» арендовала 12 тыс. м2 в складском комплексе «А Плюс Парк Шушары»
• Компания «НЭК» заняла 6 тыс. м2 в складском комплексе «MLP-Уткина заводь».
• Компания, действующая в сфере розничной торговли, арендовала около 5 тыс. м2 в строящемся складском комплексе Всеволожского района ЛО. Брокером сделки выступила компания Knight Frank St. Petersburg.

Также стоит отметить продажу земельного участка площадью 1 га в Ломоносовском районе ЛО под строительство складского комплекса, брокером выступила компания Knight Frank St. Petersburg.

В структуре запросов на помещения производственного назначения, поступивших в Knight Frank St. Petersburg в III квартале 2016 г., среди видов деятельности предприятий лидировали сферы производства, оптовой торговли и переработки, площади в структуре запросов варьировались от 500 до 5 000 м2.

КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ

По итогам периода средневзвешенная заявленная ставка аренды составила 481 руб./м2/мес. в классе А, включая НДС и операционные расходы, снизившись на 2% по сравнению со средневзвешенной заявленной ставкой II квартала 2016 г. В течение квартала были снижены ставки аренды для 5 складских комплексов класса А, среднее пообъектное изменение ставок составило -6%, что связано с высоким объемом вакантных площадей в данных комплексах – в них расположена треть от суммарной площади вакантного предложения рынка качественной складской недвижимости.

В классе В средневзвешенная заявленная ставка аренды составила 430 руб./м2/мес., включая НДС и операционные расходы, повысившись на 9% по сравнению со средневзвешенной заявленной ставкой II квартала 2016 г. Повышение средневзвешенной заявленной ставки аренды в классе В связано с освобождением площадей в ранее занятых складских комплексах с более высокой ставкой 450–460 руб./м2/мес., включая НДС и операционные расходы. В складских комплексах, располагавших вакантными площадями класса В и во II, и в III квартале, заявленная пообъектная арендная ставка в среднем снизилась на 2%.

В структуре запросов на помещения производственного назначения преобладают заявки с бюджетом 350–400 руб./м2/мес., включая НДС и операционные расходы.

ПРОГНОЗ

Рынок складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга на данный момент является разбалансированным, стратегии компаний различаются – от наращивания объемов и открытия новых производств до сокращения площадей и закрытия/продажи предприятий.

В складском сегменте рынок продолжает развитие преимущественно в формате built-to-suit, вместе с этим активно развиваются и другие схемы взаимоотношений между девелопером и арендатором – лизинг недвижимости и аренда с возможностью дальнейшего выкупа занимаемых площадей. В процессе строительства находятся 18 качественных объектов (включая очереди), суммарная складская площадь в них составляет около 250 тыс. м2, из которых 74% относится к классу А. Среди новых проектов – строительство первого в Северо-Западном регионе распределительного центра компании Decathlon, девелопером которого выступает «А Плюс Девелопмент». Проект реализуется по схеме built-to-suit, площадь первой очереди составит 10 тыс. м2, ввод в эксплуатацию запланирован на II квартал 2017 г.

Развитие демонстрируют предприятия машиностроения, фармацевтической промышленности, судостроения, в долгосрочной перспективе для них прогнозируются высокие темпы роста за счет поддержки государства и планируемого увеличения объема экспорта, в том числе в Китай. Предприятие "Звезда-энергетика" уже сотрудничает с китайской компанией Jinan Diesel Engine в разработке проекта строительства завода по производству дизельных генераторов, холдинг "Силовые машины" заключил с компанией "Гохуа" соглашение по сервисному обслуживанию двух крупнейших теплоэлектростанций Китая. Доля Санкт-Петербурга, по данным Комитета по промышленной политике и инновациям, в 2016 г. составляет 10% от общего объема машиностроения России.

Среди масштабных планов строительства новых предприятий стоит отметить следующие на территории Ленинградской области:

• ГК "Орими Трэйд" планирует в 2017 г. начать строительство фабрики по производству растворимого кофе на территории площадью 7 га в индустриальном парке «Уткина Заводь».
• Китайская компания «Трастфорест» планирует начать в 2017 г. строительство завода по выпуску березового шпона в Лужском районе.
• Компания «Василеостровская пивоварня» купила под Кингисеппом у Danon молочный завод, на территории которого во II квартале 2017 г. планируется запустить производство пива.

Объем вакантных качественных складских площадей, сохраняющийся на уровне выше 150 тыс. м2 с III квартала 2014 г., оказывает существенное влияние на рынок складской недвижимости. Мы не прогнозируем существенного изменения средневзвешенных заявленных ставок аренды для классов А и В в течение полугодия: дальнейшее снижение будет сдерживаться низким показателем рентабельности объектов, при этом суммарное свободное предложение на рынке остается достаточно высоким и не представляет возможности для повышения ставок, несмотря на низкий показатель ввода нового качественного спекулятивного предложения.

Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg:

«Позитивным является наблюдаемый нами рост запросов среди производителей разного типа. Прежде всего, это тяжелая промышленность, машиностроение, фармацевтическая и медицинская промышленность, судостроение. Сейчас доля Петербурга составляет более 10% от общего объема машиностроения России, и мы верим, что она будет увеличена. Благодаря государственной поддержке и рыночным условиям (мы не ожидаем серьезного роста ставок в среднесрочной перспективе), есть основание полагать, что производители станут драйверами рынка, как в свое время ими были ритейлеры».