Влoжeниe срeдств в зaрубeжную жилую нeдвижимoсть нeрeдкo напоминает «кота в мешке»: покупатель переоценивает рынок и в результате приобретает «мертвый» актив, не способный приносить стабильную доходность. Именно поэтому инвестор, приобретающий жилье в одной из стран, должен быть похож на автомобилиста, путешествующего ночью, который время от времени включает «дальний свет», чтобы внимательнее рассмотреть не только сам объект, но и его месторасположение.

В качестве «шпаргалки» для инвестора можно использовать определенные характеристики потенциального объекта, позволяющие с точностью предсказать вероятность его простоя.

Подозрительно низкие цены

Сравнивая стоимость жилья в разных странах, выбор может пасть на те, где квартиры оказываются дешевле всего. Это логично, ведь всегда приятнее потратить меньше. Но часто слишком низкая цена может рассказать об объекте нелицеприятные подробности. Например, в Южной Европе регулярно происходят случаи продажи квартиры с различными обременениями. При покупке такого объекта потенциальный собственник получает не только сам объект, но еще и «подарок» в виде неоплаченной ипотеки или принадлежность к историческому наследию. Помимо этого, недвижимость могла быть арестована, взята в залог или передана в наследство, правда продавцы не удосужились об этом сообщить. Чтобы обезопасить себя от лишних трат и нервных стрессов стоит доверить сделку юристу, способному проверить выбранный объект на наличие подобного балласта.

Кроме того, низкая цена может быть обусловлена рядом факторов, с которыми знакомы лишь местные, будь то неблагоприятный район или отсутствие необходимой инфраструктуры, а они порой являются приоритетом в принятии решений арендаторов.

Еще одним вариантом, почему квартиры уходят с молотка по низким ценам, и по совместительству самым коварным для инвестора, оказывается ослабленный рынок жилья. Цены начинают снижаться, предложение побеждает над спросом и вот уже продавцы вынуждены опускать планку только чтобы продать свои объекты. В таких случаях ликвидность практически обречена, ведь ценопад может продолжаться долго, а значит местные жители предпочтут покупку аренде, и спрос в арендном секторе рискует опуститься до минимума.

Высокие налоги

Приобретая объект, стоит задумываться и о налогах: даже по-настоящему ликвидный актив способен обмануть ожидания инвестора. Ежегодные налоги, в числе которых не только муниципальные сборы, но и налог на прирост капитала, способны серьезно урезать будущую прибыль, которая в итоге окажется гораздо ниже ожидаемого прироста капитала. Если правительственный налог редко превышает 1,3% от кадастровой стоимости объекта, то налог на прирост капитала может достигать как минимум 20% от полученной прибыли, а таких странах как Швейцария или Германия он составляет минимум 40-50%. Если инвестор выбрал объект, не пользующийся особым спросом, его траты окажутся выше получаемой доходности.

Отсутствие инфраструктуры

Многие арендаторы, ищущие жилье в крупных городах, обозначают свое желаемое месторасположение тремя словами: «метро, площадка, магазин». Если ничего из вышеперечисленного нет в пешей доступности от приобретенного актива, уповать на наплыв арендаторов точно не стоит. Квартиросъемщики уверенно голосуют за развитую инфраструктуру, включающую в себя не только остановки общественного транспорта, супермаркеты и детские площадки, но и детские образовательные учреждения, парки и поликлиники.

Элитное жилье

Квартиры класса люкс или виллы, наверняка, несказанно радуют своих владельцев, но вот сдавать их в аренду оказывается слишком проблематично. Во-первых, количество арендаторов, способных позволить себе жить с размахом, оказывается намного меньше, нежели число тех, кто предпочитает стандартные «однушки» или «двушки». Во-вторых, собственник, вложивший уйму сил и средств в убранство дорогостоящего жилья, слишком тяжело воспримет промах со стороны арендатора, да и ремонт в таком случае будет просто «золотым», что снова означает не прибыль, а одни убытки.