Экспeрты кoмпaнии East Real пoдвeли итoги 2016 гoдa пo рынку oфиснoй нeдвижимoсти Санкт- Петербурга.

По их мнению, прирост нового предложения по итогам 2016 года почти сравнялся с результатом 2015 и составил более 170 тыс. кв. м. Такой результат интересен еще и тем, что в начале года показатели ввода были низкими.

Все более значительный объем нового строительства составляют офисные здания, построенные компаниями для собственных нужд или для нужд участника/соинвестора проекта.

Класс А

Класс В

Объем рынка,


тыс. м2 GLA

2576

849,1

1726,9

Ввод 2016г.


тыс. м2 GLA

170,4

38,8

131,6

В конце года было завершено строительство нескольких объектов класса А, что пополнило верхний сегмент рынка. Но при этом большая часть введенных метров была уже предварительно арендована.

Объекты и проекты

ключевые объекты, введенные в эксплуатацию в 2016 г

№

Название

Адрес

Район

Класс

GLA, кв. м

1

Fort Tower

Московский пр., 143

Московский

A

30 600

2

Екатерининский

Смольного ул., 4

Центральный

А

5 200

3

МегаПарк (2 оч.)

Заставская ул., 22

Московский

B

14 100

4

Лахта (2 оч.)

Оптиков ул., 4

Приморский

B

10 700

5

Богатырский

Богатырский пр., 3, к. 3

Приморский

B

10 600

6

Царская столица

Кременчугская ул., 19-21

Центральный

B

10 300

7

Мельник

Мельничная ул., 8

Невский

B

9 500

8

L-27

Львовская ул., 27

Красногвардейский

B

9 100

крупные объекты, не вышедшие на рынок аренды

№

Название

Адрес

Район

Класс

GLA, кв. м

1

Невская Ратуша (2 оч.)

Дегтярный пер., 11

Центральный

A

53 300

2

Виктория Плаза

Победы пл., 2

Московский

B

33 850

3

Экспофорум

Петербургское шоссе

Московский

A

21 200

ключевые проекты, планируемые к вводу в 2017г.

№

Название

Адрес

Район

Класс

GLA, кв. м

1

Ренессанс Бизнес парк

Смолячкова ул., 6

Выборгский

A

20 950

2

Сенатор

Чапаева ул., 15

Петроградский

А

11 300

3

Коллегия

Мойки реки наб., 74

Адмиралтейский

А

11 100

4

Ponomarev Center

Малая Морская ул., 18-20

Адмиралтейский

А

9 250

5

Polis

Софийская ул., 8

Фрунзенский

B

19 850

6

Премьер Лига

Лиговский пр., 266

Московский

B

17 700

7

Graffity

Кондратьевский пр., 15

Калининский

B

14 000

Что касается географии предложения, то по итогам года ровно треть от нового предложения была введена в Московском районе, и с учетом планов нового строительства он сохранит лидерство в общем объеме городского рынка как минимум до ввода «Лахта Центра».

Анализ спроса

Как отмечают эсперты East Real, в течение всего года на рынке наблюдалось снижение объема вакантных метров и по итогам 2016 конкурентная масса уменьшилось почти на 25% при сохраняющихся темпах роста предложения.

Объем поглощения по сравнению с 2015 годом вырос на 70% и составил более 235 тыс. кв. м. Лидерами спроса по-прежнему остаются компании нефтегазового и IT-сектора.

Доля свободных площадей снизилась. За последние 12 месяцев этот показатель уменьшился на 3,5 процентных пункта, преодолев важную отметку – 10%

Коммерческие условия

В течение 2016 года средние ставки демонстрировали позитивный тренд. Особенно заметен рост в классе А в популярных районах, где ситуация была наиболее благоприятна для собственников, за год средние значения прибавили 7%, а итоговый диапазон – от 1600 до 2000 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и КУ.

В классе В по-прежнему наблюдается жесткая конкуренция, поэтому средний прирост составил всего около 2% при том, что по отдельным объектам наблюдалась как более значительное повышение, так и напротив – падение цены аренды. Арендные ставки здесь находятся в диапазоне от 800 до 1400 рублей за кв. м в месяц.

Тенденции и прогнозы

В течение 3 кварталов подряд на рынке зафиксирован рост средневзвешенных арендных ставок и снижение вакантного предложения ниже уровня 10%. Судя по этим признакам и не снижающимся объемам ввода, рынок офисов готов продолжить рост в отсутствие внешних негативных воздействий.

Позитивное смещение баланса спроса и предложения не только дало возможность повысить заполняемость большинства объектов на рынке, но и ввести в оборот некоторые недостроенные объекты, которые еще всего год назад были заморожены на неопределенный срок.

Доступность и хороший выбор участков в условиях явного дефицита крупных офисных блоков, мотивирует девелоперов внимательно наблюдать за состоянием рынка и анализировать возможности строительства проектов built-to-suit в наиболее востребованных локациях, в частности в Московском районе.