Пo слoвaм экспeртa, в Украине на сегодняшний день не сложился цивилизованный рынок аренды недвижимости, большинство его участников являются не профессиональными арендодателями, а частными физлицами, которые заключают соглашения с такими же физлицами-брокерами и арендаторами.
Профи в этом деле можно назвать тех, кто сдает более пяти квартир, имеет апарт-отели или агентства недвижимости — в общем, ту недвижимость, которая сдается в рамках системного бизнеса. Но таких в общей сложности, конечно, не так много, как «частников», состоящих из брокеров, съемщиков и владельцев квартир, передает UBR.
«После выбора квартиры весь этот триумвират зачастую скрепляется договором, который у грамотного юриста вызовет дикий смех. Даже человек, немного разбирающийся в юриспруденции, знает, что это просто набор слов», — рассказывает Андрей Рыжиков.
Он объясняет, что для обретения юридической силы договор должен быть зарегистрирован в ЖЭКе, но все стороны туда не хотят идти, «потому что влетают на налоги». В итоге большая часть соглашений об аренде не только не правомочна, но и остается в тени.
Эксперт предложил исправить ситуацию, с одной стороны, внесением ограничений в нормативно-правовую базу на сдачу квартир одному физлицу (не предпринимателю), а с другой — созданием типового электронного договора. По его мнению, максимум можно разрешать сдавать 2-3 квартиры, которые зарегистрированы на физлицо как на владельца.
«Процедура облагается 5%. Это коррелирует с попытками оптимизации через ФЛП, и это та сумма, которая не вызывает внутреннего протеста, поскольку зачастую все торгуются за скидку в 10%», — отметил Рыжиков.
По информации ProfiDOM.com.ua, в типичном электронном договоре, рассуждает эксперт, должна быть возможность изменить условия, связанные со штрафами, но «главное — он подписывается с помощью ЭЦП» на отдельном портале, куда заходят арендатор и арендодатель, а также риэлтор, как гарант сделки.
«Они подписывают своими ЭЦП договор, и налоговая уже знает, что есть факт соглашения, привязанный к конкретному объекту в реестре недвижимости. Я, как арендатор, отдавая оговоренные по договору деньги своему арендодателю, обязан в этот момент сформировать электронный платеж на 5% от суммы арендной платы и оплатить его в электронном виде с карты прямо в налоговую», — описал процедуру Андрей Рыжиков.
Такой договор нельзя будет нарушить на следующий день: соблюдение прописанных в нем правил и его юридическая сила в такой модели гарантируется государством, указал эксперт.